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文/樂居財經 嚴明會 

最早出險的一批A股房企中，華夏幸福是為數不多仍能保留上市地位的，這或是得益于該公司化債進展較快，以及轉型的戰(zhàn)略。從2023年中期財務報告來看，華夏幸福的債務重組保持有序推進，而經營距離正軌仍有一定距離。

8月30日晚間，華夏幸福發(fā)布2023年半年報。今年上半年，華夏幸福實現營業(yè)收入106.16億元，同比下降26.09%；實現歸屬上市公司股東的凈利潤為-12.67億元，與2022年相比由盈轉虧。

事實上，華夏幸福2022年實現盈利并非經營所致，而是靠債務重組帶來的收益扭轉。刨去非經營性損益，華夏幸福2022年同樣錄得虧損，虧損額為164.9億元。而在2023年上半年，華夏幸福的扣非凈虧損為54.92億元。

扣非凈利潤持續(xù)呈現虧損， 意味華夏幸福的經營仍存在不小壓力。

債務重組方面，截至報告披露日，華夏幸福實現金融債務重組簽約金額約1864.69億元(含49.6億美元境外債)，約占金融債務金額2192億元的85.1%。

造血能力恢復中

華夏幸福在財報中提到，在債務重組逐步落地的同時，該公司全力自救、持續(xù)恢復和提升自身經營“造血”能力。一方面，穩(wěn)定產業(yè)新城業(yè)務和住宅開發(fā)業(yè)務，明確聚焦經營，確保各項生產經營活動有序開展。

經營數據來看，華夏幸福2023年上半年的營業(yè)成本為92.52億元，同比下滑27.36%，毛利為13.64億元。與2022年中期相比，下降了2.64億元。

落實到業(yè)務上看，華夏幸福目前已形成產業(yè)新城及相關業(yè)務、住宅開發(fā)及相關業(yè)務、創(chuàng)新業(yè)務三大業(yè)務板塊。

目前，住宅開發(fā)仍然是華夏幸福的主要收入來源。期內房地產開發(fā)收入74.47億元，占比總營收的70.15%。業(yè)務營收占比將2022年下降7個百分點。2023年上半年，華夏幸福實現銷售額48.27億元，同比下降34.07%，日后房地產開發(fā)業(yè)務營收占比或進一步減小。

截止2023年中期，華夏幸福持有待開發(fā)土地的面積為410萬平方，規(guī)劃計容建筑面積727萬平方米。

財報顯示，華夏幸福由住宅開發(fā)衍生了代建業(yè)務與銷售服務。其中，代建業(yè)務范圍覆蓋環(huán)北京、環(huán)南京、環(huán)武漢等核心都市圈。報告期內新增市場化簽約項目4個，新增簽約規(guī)模158 萬平，合同總額近4,000萬元。

華夏幸福的產業(yè)新城業(yè)務涵蓋國內外市場，國內市場方面，上半年共有18家入園企業(yè)，簽約投資額為101.3億元。與產業(yè)新城相關的幸福產城業(yè)務完成回款 412 萬元，并實現產業(yè)載體招商突破，包括區(qū)域平臺類項目6個、載體運營類項目10個、規(guī)劃咨詢類項目8個及平臺化項目1個。

華夏幸福的創(chuàng)新業(yè)務包含物業(yè)服務業(yè)務、“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”平臺等。期內，公司旗下幸福物業(yè)營業(yè)收入實現 8.64 億元，同比增長 17%，凈利潤 0.84 億元，同比增長 73%，毛利率實現 21%。

幸福精選為華夏幸福的產業(yè)與城市輕資產服務科技平臺，下設幸福物業(yè)、深圳伙伴、蘇州火炬三家公司，2023 年上半年合計實現的營業(yè)收入為15.3億元，凈利潤0.8億元。

幸福精選則是向客服提供產業(yè)新城綜合解決方案、產業(yè)資產服務、物流產業(yè)園服務、數字經濟產業(yè)園服務、都市圈不動產代建和銷售等服務，2023年上半年，累計完成市場化簽約78單，簽約數量約為去年全年的3.7倍。

化債推進與嚴保交樓

華夏幸福在2021年3約官宣違約，7個月后便掏出償債方案，至今達成85.1%的重組金額，華夏幸福的化債道路走的還算順利。

2021年10月1日，華夏幸福公布償還旗下2192億金融債務的7個方式，包括“賣、帶、展、兌、抵、接”等。截止財報發(fā)布日，華夏幸福下屬子公司發(fā)行的境內公司債券371.3億元債券以及境外間接全資子公司發(fā)行的49.6億美元均已達成重組。

同時，“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”為華夏幸?；瘋缆飞系闹匾I碼。去年華夏幸福提出用“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩大業(yè)務平臺股權抵債務的方案。截止目前，幸福精選平臺”股權抵償金融債務金額約為人民幣 76.3億元，兩個平臺股權抵償經營債務金額約為39.06 億元。

資產出售方面，華夏幸福已完成了豐臺、國際業(yè)務部分地產項目、永清產業(yè)新城、廣陽產業(yè)新城平臺公司、南方總部資產包等交易協議的簽署，于4月3日收到華潤置地支付的第一筆轉讓價款27.5億元。

債務化解有序推進的同時，華夏幸福也在嚴保交付。自2020年四季度至今，華夏幸福已累計交付項目86個，共計91,985套住宅，面積1,078萬平。其中。2023 年 1-8 月，華夏星都實現63個項目的復工，合計798萬平方米。實現14個項目，17,627套住宅的交付，共計236萬平米。

2023年下半年，華夏幸福表示，將繼續(xù)堅持以“保交樓”為第一要務，按計劃實現2023年全年復工/施工面積834.9萬平方米，完成竣工面積716.4萬平方米。