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文/樂居財經(jīng) 范慧茹

物管資本市場，似乎越來越像一座圍城，外面的人想進去，里面的人想出去。

“城里”的國資物企華發(fā)物業(yè)已宣布私有化退市，“城外”依舊有正在排隊等待上市的物企。

在“國進民退”的上市風向中，又一家擬赴港上市的國資物企浮出了水面。

近日，武漢市國資委旗下物業(yè)公司，武漢城市服務(wù)官宣中標了華電新能源集團股份有限公司廣東分公司物業(yè)管理服務(wù)項目。

樂居財經(jīng)獲悉，這是武漢城市服務(wù)入選2022年武漢市上市后備“銀種子”企業(yè)名單后，首次將服務(wù)觸角延伸至省外市場，或也意味著其上市準備工作更進一步。

“力爭在‘十四五’期間實現(xiàn)港股上市戰(zhàn)略目標”，武漢城市服務(wù)在官網(wǎng)公司簡介中已袒露赴港上市意圖。

至此，國資物企擬赴港上市的名單中，除了遞表中的西安經(jīng)開區(qū)旗下的經(jīng)發(fā)物業(yè)、深圳市國資委旗下的深業(yè)物業(yè)、已明確上市計劃的無錫國資委旗下的瑞景城市服務(wù)、湖北國資委旗下的聯(lián)投城市運營外，又多了家武漢城市服務(wù)。

國資物企狹路相逢

國資物企爭相上市，而武漢城市服務(wù)最為直接的競爭對手，正是同位于湖北的聯(lián)投城市運營（延伸閱讀：又一家國資物企放出上市風聲）。不同的是，一個背靠市級國資，一個隸屬于省級國資。

地緣相似性，以及國資屬性，決定了兩者不可避免的競爭局面。僅從城市量級來看，隸屬于武漢國資委的武漢城市服務(wù)似乎占了下風，在今年的物業(yè)百強名單中，武漢城市服務(wù)的排名也落后于聯(lián)投城市運營。

武漢城市服務(wù)集團是武漢城建集團旗下二級全資成員單位，2022年1月，武漢國資委整合了武漢城市東方物業(yè)公司等7家物業(yè)服務(wù)、城市運營公司，組建成立了武漢城市服務(wù)。

官方披露的信息顯示，其主營業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理、資產(chǎn)經(jīng)營、文體經(jīng)營、餐飲服務(wù)等，管理項目遍布武漢三鎮(zhèn)。截止2022年末，物業(yè)在管面積達到1407萬方，另有儲備合約面積347萬方，2022年實現(xiàn)營業(yè)收入超過5億元，利潤超過6000萬元。

與之相比，聯(lián)投城市運營的搭建要早于武漢城市服務(wù)，成立于2021年4月12日。據(jù)悉，通過整合聯(lián)投置業(yè)、清能集團、宏泰城發(fā)、湖北工建所持有的相關(guān)運營業(yè)務(wù)，聯(lián)投城市運營公司可細分社區(qū)物業(yè)、商業(yè)管理、公共空間服務(wù)三大賽道。

官網(wǎng)顯示，聯(lián)投城市運營公司在管面積1500萬方，運營酒店客房5000套、酒店商務(wù)服務(wù)面積50萬方。2022年，其實現(xiàn)年度營收6.2億元，業(yè)績指標超過上市要求，簽約項目102個。

從2022年同期營收來看，武漢城市服務(wù)略遜一籌，不過，其規(guī)模增速卻頗為可觀。截至2023年末，武漢城市服務(wù)集團累計在管面積達2327萬方，新增合約面積1229萬方，新增拓展項目94個，合約總面積達3256萬方，較2022年增長62%。

而在加速跑馬圈地之下，武漢城市服務(wù)旗下多個子公司，曾因物業(yè)消防設(shè)施設(shè)備等方面不合規(guī)，而遭受行政處罰。

其中，武漢城市服務(wù)旗下主要運營公司武漢城市公共物業(yè)服務(wù)有限公司，其所管理的都市產(chǎn)業(yè)大廈，在2023年3月，被檢查出消防產(chǎn)品不合格，消防大隊責令限期改正，而到期復(fù)查后，該公司卻仍未整改，最終被處以5000元的行政處罰。

今年4月8日，武漢城市服務(wù)的另一子公司，武漢長富物業(yè)管理有限公司管理的富強國際大廈，消防控制室單人值班，未按照規(guī)定落實消防控制室值班制度，其行為涉嫌違反了高層民用建筑消防安全管理相關(guān)規(guī)定，被處以8000元的行政處罰。

股東較為單一

從股權(quán)架構(gòu)來看，武漢城市服務(wù)是武漢城建集團的全資附屬公司，并由武漢市國資委100%控制，股權(quán)架構(gòu)較為單一。有分析認為，股權(quán)過于集中，可能會導(dǎo)致治理結(jié)構(gòu)失衡等問題，存在一定的治理風險。

與之相比，聯(lián)投城市運營的持股陣容則較為龐大。除了大股東聯(lián)投集團直接持股71.30%外，還引入的兩位新股東，武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司（簡稱“聯(lián)投置業(yè)”）和湖北清能投資發(fā)展集團有限公司（簡稱“清能投資”），兩者分別持股21.80%、6.90%。

再往上穿透，聯(lián)投置業(yè)由聯(lián)投集團、湖北省水利水電科學研究院分別持股87.33%、12.67%；清能投資由聯(lián)投集團、長江電力(600900.SH)、國家能源集團資產(chǎn)管理有限公司分別持股53.15%、42.99%、3.86%。最終實控人為湖北省國資委，受益股份為55.93%。

武漢城市服務(wù)似乎也意識了到大股東較為單一的局限性，2023年它開始與上市央企招商積余合作，成立合資公司武漢城建積余物業(yè)有限公司（簡稱“武漢城建積余”），其中武漢城市服務(wù)持股49%，招商積余方持股51%。

而早在2021年，武漢城市服務(wù)還牽手過融創(chuàng)服務(wù)，透過武漢城市東方物業(yè)與其合資成立了兩家公司，一家是武漢城創(chuàng)物業(yè)服務(wù)有限公司、另一家是武漢融創(chuàng)東方城市服務(wù)有限公司，武漢城市服務(wù)分別間接持股47.94%、46.06% 。

除了武漢城市服務(wù)外，隨著政策的支持及國企改革深化的加速，未來或有更多國資物企加入上市的隊伍。但同時，物管備受資本追捧的浪潮已然褪去，上市難度的增加顯而易見，國資物企深業(yè)物業(yè)和經(jīng)發(fā)服務(wù)，經(jīng)歷了2-3次遞表，還苦苦守候在港交所門外。