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中鐵建地產(chǎn)“西派系”再落一子

原創(chuàng) <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經(jīng) 505707 16.8w閱讀 2024-08-14 20:22

文/樂居財經(jīng)  嚴明會

7月中旬,中國鐵建地產(chǎn)和廈門國貿(mào)地產(chǎn)在上海中心舉行了一場盛大的發(fā)布會。從紳裝展覽到智慧科技展示,再到高定酒會,活動辦得有聲有色,頗有要大干一場的意味。

廈門國貿(mào)地產(chǎn),中國鐵建地產(chǎn)出席。兩家地產(chǎn)商在會上共同推出了2024壹號作品:國貿(mào)中國鐵建·西派海上。其中的“西派”源自中國鐵建地產(chǎn)TOP級產(chǎn)品系“西派4.0”,“海上”源自國貿(mào)地產(chǎn)旗艦級產(chǎn)品系“天琴系”。

項目所在地塊是浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C11-01、C11-05,今年3月15日,中國鐵建地產(chǎn)聯(lián)手廈門國貿(mào)地產(chǎn)在上海首輪土拍中經(jīng)過33輪競價,觸及最高限價搖號競得。成交價49.75億元,溢價率10%,樓面價5.57萬元/㎡,房地聯(lián)動價9.2萬元/㎡。

目前為止,這是中鐵建地產(chǎn)在上海今年三個批次的供地中唯一拿下的地塊。

中國鐵建地產(chǎn)的全稱是“中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司”,由中國鐵建股份有限公司(601186.SH)100%控股。

難得進入優(yōu)質(zhì)板塊,中鐵建地產(chǎn)拿出了自家的重磅產(chǎn)品。西派系是中鐵建地產(chǎn)“十年磨一劍”的高端改善IP,已經(jīng)覆蓋北京、成都、西安、廣州、天津等核心城市。

近年來,中鐵建地產(chǎn)加碼長三角并深耕上海。2023年以來,中鐵建地產(chǎn)在上海的推盤速度加快,熙語、朗拾花語、花語前灣等項目相繼推出。

據(jù)第三方機構(gòu)統(tǒng)計,2023年,中國鐵建在上海以223億元排名上海房企銷售第7位;在權(quán)益拿地排行榜上,也從2022年的第10位躍升至第6位,拿地權(quán)益金額121.94億元。

今年1-6月,中國鐵建在上海全口徑銷售排行榜中位列第9,對應(yīng)的銷售額為91.23億元。

上海的樓市,冰火兩重天。市區(qū)豪宅價高但搶手,幾乎不愁賣,遠郊項目價格相對低很多,但去化是個難題。

中鐵建地產(chǎn)位于上海外環(huán)外的松江泗涇板塊、閔行的梅隴新中心的兩個新盤,今年以來都有降價促銷動作。

6月,松江泗涇花語天境(備案名:花語云廬)最后51套實景現(xiàn)房降價。一房一價表顯示,部分96平方米的房源,原價336萬元起,優(yōu)惠之后只要320萬元起。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,該樓盤總套數(shù)848,可售總套數(shù)38。2022年10月至今共4次開盤,最早一批開盤的樓棟仍處于“在售”狀態(tài)。

5月16日,閔行梅隴朗拾花語(備案名“朗拾花語園”)四期過會,過會均價71796元/m2,與三期76888元/m2的均價相比,便宜了5092元/m2。從此期樓棟來看,本身也有不足,例如樓棟位置差、靠主干道噪音大、毛坯交付等。

不僅是四期,項目三期房源在銷售期間就已經(jīng)給出了多重優(yōu)惠:驗資送1萬元車位抵用券和2萬元折扣,認籌前100名優(yōu)惠3萬元,簽約有5-7萬元優(yōu)惠,付款還有3-5萬元優(yōu)惠,如果再加上渠道返傭給到的5萬左右優(yōu)惠,新業(yè)主最多可享30萬元左右的折扣。

但一、二期購買的業(yè)主沒有這樣的優(yōu)惠,部分朗拾花語老業(yè)主因房價打折問題至售樓處維權(quán),向開發(fā)商討要說法,并要求開發(fā)商“補差價”。

據(jù)悉,朗拾花語由?中鐵建地產(chǎn)和?萬科聯(lián)合開發(fā),從去年9月至今四次推盤,共推出1556套房源,截至8月12日,共計網(wǎng)簽981套,整體去化率約為63%。

開盤初期,朗拾花語還是比較吃香的。2023年9月至2023年11月三個月,朗拾花語一舉摘取上海閔行區(qū)商品住宅銷售金額、銷售套數(shù)、銷售面積“三冠王”。

去年9月23日,朗拾花語首次開盤,推出534套小高層、高層,建面85-117㎡三房,均價74500元/㎡;2023年11月加推434套房源,包括156套建面92-98㎡三房,138套89-139套㎡三房,136套93-141㎡三房,以及少量兩房戶型,均價77282元/㎡。

2024年4月,第三批推出208套小高層,包括72套93-99㎡三房,71套89-95㎡三房,64套91-95㎡三房以及1套72㎡兩房,均價76888元/㎡。

今年4月,業(yè)內(nèi)有消息稱,朗拾花語項目開啟“全民經(jīng)紀人”模式,傭金高達7萬/套。

兩個月后,項目新批次的開盤價格直線下降。6月21日,朗拾花語380套高層、小高層開盤,主力建面89-122㎡三房,均價71796元/㎡。其中,5幢均價最低,為6.98萬元/㎡,部分一層房源低至6.4萬元/㎡。

花語前灣(備案名:前灣花語園)位于炙熱的閔行前灣板塊,也是越賣越難,一二批次均觸發(fā)積分,三批次開始找中介分銷;三次開盤認購率出現(xiàn)大跳水,一開183%、二開90%、三開48%。

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù),花語前灣去年11月至今已經(jīng)4次開盤,截至8月12日,總套數(shù)1355,已售套數(shù)917,去化率約67.7%。

上海是中鐵建地產(chǎn)布局城市中銷售貢獻最高的城市。2022年,上海產(chǎn)生的簽約銷售金額為254.3億元,占總銷售金額的比例為25.11%,其次是成都,占比19.85%。

2023年,上海所在的華東公司帶來的主營業(yè)務(wù)收入為127.55億元,主營業(yè)務(wù)利潤為11.6億元。成都所在的西南公司帶來的主營業(yè)務(wù)收入為129.22億元,對應(yīng)的利潤僅有2.86億元。

據(jù)中誠信評級報告,截至2024年3月末,中鐵建地產(chǎn)在上海這個最核心城市的土地儲備僅占總土地儲備的5.29%。

一個多月前,中國鐵建董事長一行實地調(diào)研了上海北蔡項目、澄江路TOD項目及相關(guān)競品項目,并前往花語前灣項目、朗拾花語項目進行了檢查。

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