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文/北京進(jìn)深 徐迪 

剛剛，中鐵建花語(yǔ)璟云補(bǔ)發(fā)了公眾反饋意見(jiàn)。

主要涉及到部分樓棟的消防高度和樓間距的問(wèn)題，經(jīng)確認(rèn)都符合相關(guān)規(guī)范。

不太合規(guī)的是，花語(yǔ)璟云先拿規(guī)證開(kāi)放了樣板間，才公示反饋意見(jiàn)。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示期在5月28日就已經(jīng)結(jié)束，3條意見(jiàn)，足足兩個(gè)月才完成回復(fù)。

如無(wú)意外的話，項(xiàng)目在明天（8月2日）就將正式開(kāi)盤(pán)。

不過(guò)，據(jù)公眾號(hào)“銷(xiāo)冠100”消息，中鐵建花語(yǔ)璟云原定的開(kāi)盤(pán)日子，“緊急延期”了。

原因是，它還在調(diào)規(guī)劃。

坊間傳聞，中鐵建地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人苗秋立改了花語(yǔ)璟云原定的產(chǎn)品定位，要求面積做小點(diǎn)，為94㎡/105㎡/110㎡/124㎡四款戶(hù)型。

之前，中鐵建地產(chǎn)北京區(qū)域公司營(yíng)銷(xiāo)總崔志明給出的主力面積段為120-140㎡，100多套房子剛好打在中建玖合項(xiàng)目空白點(diǎn)上。

如今，崔志明很尷尬，因?yàn)樗亩ㄎ粓?bào)告已走完集團(tuán)審批流程。

一步慢，就步步慢。

拖到了中建玖合的“運(yùn)河八子”面世，花語(yǔ)璟云新的四個(gè)面積段，直接與中建玖合后排小戶(hù)型產(chǎn)品“撞車(chē)”。

01

花語(yǔ)璟云所在地塊由中鐵建地產(chǎn)4月29日摘得，5月20日公示總平圖，6月20日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

然而，就在規(guī)證到手后，項(xiàng)目進(jìn)度突然慢了下來(lái)。

7月20日開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心和樣板間，到至今仍未取得預(yù)售許可證。

比它早拿地20天的招商朝棠攬閱已經(jīng)開(kāi)始瘋狂出貨了，開(kāi)盤(pán)10天網(wǎng)簽快200套了。

招商蛇口深諳通州樓市，直擊剛需痛點(diǎn)，不打高端牌，主打一個(gè)低總價(jià)快速回流。

為此，中鐵建地產(chǎn)不得不重新考慮花語(yǔ)璟云的推盤(pán)策略。

還有消息稱(chēng)，招商朝棠攬閱未取證的東區(qū)，也有意向調(diào)規(guī)，把原來(lái)的120平米大戶(hù)型，都改成69和89平米的。

引流款一不小心做成了主力，開(kāi)發(fā)商可能也很無(wú)奈。

但房子能賣(mài)出去總不是壞事。

競(jìng)品過(guò)于強(qiáng)大，能茍就茍一波，沒(méi)必要硬剛。與“運(yùn)河八子”相比，朝棠攬閱的河景資源和交通優(yōu)勢(shì)，都顯得有點(diǎn)拿不出手，索性抱緊剛需大腿。

有西區(qū)的客群基礎(chǔ)，東區(qū)有樣學(xué)樣做下來(lái)，銷(xiāo)量起碼還有保證。

花語(yǔ)璟云，恐怕是當(dāng)前的蓄客情況難撐開(kāi)盤(pán)。

02

地段上，“運(yùn)河八子”的河景房基因領(lǐng)先花語(yǔ)璟云。從體量上來(lái)看，中建玖合項(xiàng)目23.7萬(wàn)㎡的規(guī)模，約等于10個(gè)花語(yǔ)璟云。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，中建玖合也拿到了更好的資源，各種花式贈(zèng)送，使用率預(yù)計(jì)能拿下全通州乃至整個(gè)北京新盤(pán)的TOP1。

以主力建面110㎡戶(hù)型為例：

花語(yǔ)璟云南向通面寬陽(yáng)臺(tái) 北向設(shè)備平臺(tái) 側(cè)邊飄窗?？傎?zèng)送面積11.6㎡，建面使用率88%左右。

中建玖合項(xiàng)目的拓展空間在上述基礎(chǔ)上，還多了南向的景觀花池，僅這一頂就多了將近10個(gè)平方贈(zèng)送。

整體贈(zèng)送面積幾乎是花語(yǔ)璟云的2倍。換成房?jī)r(jià)，起碼值五十萬(wàn)。同時(shí)，弧型轉(zhuǎn)角花池的設(shè)計(jì)，外觀和視野也更加優(yōu)秀。

中建玖合項(xiàng)目打法很明晰，前排河景大戶(hù)型做高端爭(zhēng)利潤(rùn)，后排中小戶(hù)型做流量保成本。

03

以花語(yǔ)璟云的地塊素質(zhì)來(lái)說(shuō)，臨鐵優(yōu)勢(shì)+規(guī)模限制，也是個(gè)妥妥的剛需盤(pán)。

但這塊地的樓面價(jià)被抬得太高了。

土拍現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)歷了215輪叫價(jià)，溢價(jià)率達(dá)到22%，樓面價(jià)3.58萬(wàn)/㎡——與“運(yùn)河八子”不相上下。

純住宅部分，花語(yǔ)璟語(yǔ)地塊甚至還略高一些。

在它旁邊的招商云璟攬閱樓面價(jià)是2.86萬(wàn)/㎡，金隅花溪云錦2.5萬(wàn)/㎡。

銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)都是6.2萬(wàn)/㎡。

目前，兩個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)分別是：5.8萬(wàn)/㎡、5.5萬(wàn)/㎡。

如果追求差不多的利潤(rùn)水平，花語(yǔ)璟云至少需要賣(mài)到6.5萬(wàn)元/㎡。

做同樣的產(chǎn)品，很難實(shí)現(xiàn)這個(gè)程度的差價(jià)。

最終，中鐵建地產(chǎn)決定拿出他的高端產(chǎn)品系“花語(yǔ)”，力求打造出一個(gè)“小而精”的品質(zhì)項(xiàng)目?？偣仓挥?棟樓，4-16F洋房 小高層。

依托通州最低的容積率，花語(yǔ)璟云打造了通州罕有的4層洋房，僅兩個(gè)單元16套，單套面積100㎡左右。

除此之外，這個(gè)2萬(wàn)多平米的迷你社區(qū)，炫技空間實(shí)在有限。

園林幾乎是沒(méi)有發(fā)揮余地的，能把架空層、會(huì)所、鄰里中心等配齊，已是十分難得。

另一方面，梨園板塊，高端樓盤(pán)的接受能力，目前看十分有限。

除上述今年開(kāi)盤(pán)的“兩朵云”，周邊還有不少在售項(xiàng)目，近兩年的成交均價(jià)都沒(méi)有突破6萬(wàn)。

其中：招商璀璨公元5.7萬(wàn)；能建京玥蘭園更是連5.5萬(wàn)都沒(méi)站上，近兩個(gè)月成交價(jià)已跌破5萬(wàn)。

主打大戶(hù)型的純改善盤(pán)新城基業(yè)頤瑞府均價(jià)接近6萬(wàn)，但取證快2年了，只網(wǎng)簽了66套，還有超六成房源在售。