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文/北京進(jìn)深 徐迪 

剛剛，中鐵建花語璟云補(bǔ)發(fā)了公眾反饋意見。

沒太多要點(diǎn)，主要涉及到部分樓棟的消防高度和樓間距的問題，經(jīng)確認(rèn)都符合相關(guān)規(guī)范。

不太合規(guī)的是，花語璟云先拿規(guī)證開放了樣板間，才公示反饋意見。

項目設(shè)計方案公示期在5月28日就已經(jīng)結(jié)束，3條意見，足足兩個月才完成回復(fù)。

如無意外的話，項目在明天（8月2日）就將正式開盤。

不過，據(jù)公眾號“銷冠100”消息，中鐵建花語璟云原定的開盤日子，“緊急延期”了。

原因是，它還在調(diào)規(guī)劃。

坊間傳聞，中鐵建地產(chǎn)集團(tuán)營銷負(fù)責(zé)人苗秋立改了花語璟云原定的產(chǎn)品定位，要求面積做小點(diǎn)，為94㎡/105㎡/110㎡/124㎡四款戶型。

之前，中鐵建地產(chǎn)北京區(qū)域公司營銷總崔志明給出的主力面積段為120-140㎡，100多套房子剛好打在中建玖合項目空白點(diǎn)上。

如今，崔志明很尷尬，因為他的定位報告已走完集團(tuán)審批流程。

一步慢，就步步慢。

拖到了中建玖合的“運(yùn)河八子”面世，花語璟云新的四個面積段，直接與中建玖合后排小戶型產(chǎn)品“撞車”。

01

花語璟云所在地塊由中鐵建地產(chǎn)4月29日摘得，5月20日公示總平圖，6月20日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

然而，就在規(guī)證到手后，項目進(jìn)度突然慢了下來。

7月20日開放營銷中心和樣板間，到至今仍未取得預(yù)售許可證。

比它早拿地20天的招商朝棠攬閱已經(jīng)開始瘋狂出貨了，開盤10天網(wǎng)簽快200套了。

招商蛇口深諳通州樓市，直擊剛需痛點(diǎn)，不打高端牌，主打一個低總價快速回流。

為此，中鐵建地產(chǎn)不得不重新考慮花語璟云的推盤策略。

還有消息稱，招商朝棠攬閱未取證的東區(qū)，也有意向調(diào)規(guī)，把原來的120平米大戶型，都改成69和89平米的。

引流款一不小心做成了主力，開發(fā)商可能也很無奈。

但房子能賣出去總不是壞事。

競品過于強(qiáng)大，能茍就茍一波，沒必要硬剛。與“運(yùn)河八子”相比，朝棠攬閱的河景資源和交通優(yōu)勢，都顯得有點(diǎn)拿不出手，索性抱緊剛需大腿。

有西區(qū)的客群基礎(chǔ)，東區(qū)有樣學(xué)樣做下來，銷量起碼還有保證。

花語璟云，恐怕是當(dāng)前的蓄客情況難撐開盤。

02

地段上，“運(yùn)河八子”的河景房基因領(lǐng)先花語璟云。從體量上來看，中建玖合項目23.7萬㎡的規(guī)模，約等于10個花語璟云。

產(chǎn)品設(shè)計上，中建玖合也拿到了更好的資源，各種花式贈送，使用率預(yù)計能拿下全通州乃至整個北京新盤的TOP1。

以主力建面110㎡戶型為例：

花語璟云南向通面寬陽臺 北向設(shè)備平臺 側(cè)邊飄窗?？傎浰兔娣e11.6㎡，建面使用率88%左右。

中建玖合項目的拓展空間在上述基礎(chǔ)上，還多了南向的景觀花池，僅這一頂就多了將近10個平方贈送。

整體贈送面積幾乎是花語璟云的2倍。換成房價，起碼值五十萬。同時，弧型轉(zhuǎn)角花池的設(shè)計，外觀和視野也更加優(yōu)秀。

中建玖合項目打法很明晰，前排河景大戶型做高端爭利潤，后排中小戶型做流量保成本。

03

以花語璟云的地塊素質(zhì)來說，臨鐵優(yōu)勢+規(guī)模限制，也是個妥妥的剛需盤。

但這塊地的樓面價被抬得太高了。

土拍現(xiàn)場經(jīng)歷了215輪叫價，溢價率達(dá)到22%，樓面價3.58萬/㎡——與“運(yùn)河八子”不相上下。

純住宅部分，花語璟語地塊甚至還略高一些。

在它旁邊的招商云璟攬閱樓面價是2.86萬/㎡，金隅花溪云錦2.5萬/㎡。

銷售指導(dǎo)價都是6.2萬/㎡。

目前，兩個項目的成交均價分別是：5.8萬/㎡、5.5萬/㎡。

如果追求差不多的利潤水平，花語璟云至少需要賣到6.5萬元/㎡。

做同樣的產(chǎn)品，很難實現(xiàn)這個程度的差價。

最終，中鐵建地產(chǎn)決定拿出他的高端產(chǎn)品系“花語”，力求打造出一個“小而精”的品質(zhì)項目。總共只有6棟樓，4-16F洋房 小高層。

依托通州最低的容積率，花語璟云打造了通州罕有的4層洋房，僅兩個單元16套，單套面積100㎡左右。

除此之外，這個2萬多平米的迷你社區(qū)，炫技空間實在有限。

園林幾乎是沒有發(fā)揮余地的，能把架空層、會所、鄰里中心等配齊，已是十分難得。

另一方面，梨園板塊，高端樓盤的接受能力，目前看十分有限。

除上述今年開盤的“兩朵云”，周邊還有不少在售項目，近兩年的成交均價都沒有突破6萬。

其中：招商璀璨公元5.7萬；能建京玥蘭園更是連5.5萬都沒站上，近兩個月成交價已跌破5萬。

主打大戶型的純改善盤新城基業(yè)頤瑞府均價接近6萬，但取證快2年了，只網(wǎng)簽了66套，還有超六成房源在售。