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文/樂居新媒體 林振興

海淀第一個偷陽臺面積的樓盤誕生了，它就是最近公開案名的頤海澐頌。

兩個月前，北京自規(guī)委公示了頤海澐頌項(xiàng)目的方案。10月11日，針對該項(xiàng)目設(shè)計圖紙，反饋上來了38條意見。

其中，有一條意見最帶有情緒色彩，“強(qiáng)烈反對該項(xiàng)目有陽臺規(guī)劃，會影響本區(qū)域房價其他二手房保值?！?o:p>

建設(shè)單位則信誓旦旦回復(fù)，“本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計中住宅均未設(shè)置開敞陽臺、露臺。”

海開控股的答復(fù)很巧妙，也不是完全錯，的確該項(xiàng)目沒有外置敞開陽臺，但是它有內(nèi)置封閉陽臺，而且偷得很隱蔽。南向沒陽臺，北面和側(cè)面有陽臺，但陽臺面積不大，寬度估計就60-70公分，等于變相贈送陽臺。

一位去現(xiàn)場看了頤海澐頌樣板房的購房者，也稱北面有內(nèi)置陽臺。

近幾年，樓市下行，北京一些區(qū)域的樓盤規(guī)劃審批的尺度放寬，地產(chǎn)商用送陽臺、露臺，已經(jīng)見怪不怪，順義、豐臺、大興、石景山、昌平都有所覆蓋。此舉目的是為了讓地產(chǎn)商的房子好賣一點(diǎn)，進(jìn)而拉動土地市場，而購房者也得到了實(shí)惠。但海淀向來比較嚴(yán)苛，尚未在送陽臺上松動。

現(xiàn)在，頤海澐頌在海淀打響了偷陽臺面積的第一槍，對沒有贈送陽臺的新樓盤和老小區(qū)進(jìn)行了降維打擊，也難怪永豐南片區(qū)的老小區(qū)業(yè)主們會投出反對票，反對“該項(xiàng)目有陽臺規(guī)劃”。

當(dāng)然，最緊張陽臺的還屬周邊的新盤操盤手們，已經(jīng)開盤的中海中旅西山觀復(fù)，沒有陽臺，只有飄窗贈送；保利建工嘉華天珺也不會有陽臺。

頤海澐頌屬于海開永豐南，銷售指導(dǎo)價9.3萬/㎡，永豐北的項(xiàng)目是保利的嘉華天珺。這兩個項(xiàng)目直線距離不到3公里，90-170㎡面積段基本重合，屬于競品。

在北京樓市最艱難的時刻，海開控股肩負(fù)其海淀的地界上的“托底”責(zé)任。先是5月底，海開控股旗下的海開云創(chuàng)斥42.3億元拿下了海淀清河的一宗綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地；而后6月初，它又單槍匹馬以79.17億元拿下永豐南地塊，溢價率1.5%。

短短16天后，項(xiàng)目公司北京海開頤和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立，注冊資本5000萬元，法人牛衛(wèi)華，由北京華大基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡稱“華大基業(yè)”）全資持股，而華大基業(yè)又是海開控股的全資子公司。

目前，華大基業(yè)名下有5家存續(xù)子公司，還包括北京壹品海開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京海開基業(yè)置地有限責(zé)任公司、北京海開嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京海開華大置業(yè)有限責(zé)任公司。

海開的拿地野心，還未止步。11月5日下午三點(diǎn)，功德寺兩塊地的買家就要誕生了。截至目前，功德寺地塊吸引了近10家房企參拍，其中就包括海開 建工聯(lián)合體。

在更早的國慶節(jié)前夕，海開控股全子公司海開城市更新拉上北京城建，悄悄成立了北京海城興泰置業(yè)發(fā)展有限公司。

海開控股便已經(jīng)在北京土地市場豪擲超120億元。能如此大手筆，是因?yàn)檫@家開發(fā)商背后有一位“好爸爸”，不僅替其擔(dān)保，還拆借資金給它。

海開控股的全稱為北京海開控股（集團(tuán)）股份有限公司（曾用名“北京海開房地產(chǎn)股份有限公司”），成立于2001年12月，注冊資本12.18億元，法人、黨委書記兼董事長馬光華。

2021年3月，北京市海淀區(qū)人民政府聘任周有建為海開控股董事長，馬光華為總經(jīng)理；然而短短兩年多后的2023年12月29日，周有建被免去董事長職務(wù)，馬光華接任。關(guān)于免職原因，并未通報。

股東架構(gòu)上，海開控股目前由北京翠微集團(tuán)、北京海淀區(qū)國有資本運(yùn)營有限公司、北京京門興?？萍技瘓F(tuán)、北京海淀區(qū)國有投資經(jīng)營有限公司、北京海淀置業(yè)集團(tuán)、北京威凱建設(shè)發(fā)展分別持股37.89%、34.31%、24.23%、2.44%、0.57%、0.57%。它們的終極股東都是海定區(qū)國資委。

據(jù)樂居財經(jīng)查閱獲悉，海開控股2023年的營收105.39億元，同比猛增328.35%，凈利潤只有區(qū)區(qū)5108.93萬元，同比增5.31%，屬于“增收不增利”。其中，房產(chǎn)銷售收入占比42.01%，移動貿(mào)易收入占比48.07%，技術(shù)服務(wù)等其他收入占比9.92%。

同期，海開控股的總資產(chǎn)為342.63億元，總負(fù)債285.32億元，資產(chǎn)負(fù)債率83.27%，相對過高；經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額-19.09億元，手握現(xiàn)金僅31.43億元。

這三年，海開控股拿地兇猛背后，還有一位“好爸爸”在默默支持。

根據(jù)北京海淀區(qū)國有資本運(yùn)營有限公司的審計報告顯示，它借給海開控股59億元，賬齡為1-3年，其中1年期為39億元。截至2024年6月底，海開控股已拆借15億元。而在2023年，北京海淀區(qū)國有資本運(yùn)營公司對海開集團(tuán)增加了1.25億元投資。

同時，北京海淀區(qū)國有資本運(yùn)營有限公司還替海開控股擔(dān)保，擔(dān)保金額為11.1054億元，擔(dān)保銀行為農(nóng)業(yè)銀行北京海淀支行，日期從2021年8月20日至2028年8月18日.

在2023年3月和10月，海開控股發(fā)行了非公開債11.5億元和PPN債券20億元，都是兩年期，擔(dān)保人為北京海淀區(qū)國有資本運(yùn)營有限公司。2024年9月5日，海開控股成功發(fā)行了11億元公司債券，票面利率2.55%。

但如果未來海開控股經(jīng)營情況惡化、不能償還到期債務(wù)，北京海淀區(qū)國有資本運(yùn)營有限公司可能會面臨一定的代償風(fēng)險。

此外，股權(quán)出質(zhì)也是海開控股融資的重要手段。2021年，海開控股將旗下北京海開繽悅酒店管理有限公司價值84736.8421萬股權(quán)數(shù)額，出質(zhì)予中國農(nóng)業(yè)銀行北京海淀支行。

2024年7月，海開控股將旗下華大基業(yè)2000股股權(quán)數(shù)額，出質(zhì)予浙商銀行北京分行；緊接著9月，海開控股又將旗下華大基業(yè)1500股股權(quán)數(shù)額，出質(zhì)予北京市海淀區(qū)政府投資引導(dǎo)基金（有限合伙）。