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文/樂居財經(jīng) 魏薇

“西貴”的北京海淀，一直是開發(fā)商的角逐之地。

6月4日的一場土拍卻意外“遇冷”。這天，北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊正式出讓，因緊鄰地鐵16號線永豐南站，因此也被業(yè)內(nèi)稱為“永豐南地塊”。

截至開拍，僅有北京海開控股（集團(tuán)）股份有限公司（簡稱“海開控股”）、瓊海南洋瑞華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“瓊海南洋瑞華”）兩家房企參與。線上報價環(huán)節(jié)，該地塊收獲了4次出價。最終，僅海開控股抵達(dá)現(xiàn)場，并以79.17億元的價格競得該地塊，成交樓面價35588元/平方米，溢價率1.5%。

如此低的溢價，在當(dāng)下房地產(chǎn)市場看來頗為理性。

連面都未露的瓊海南洋瑞華，在此次土拍中似乎只是單純充當(dāng)了“陪跑”的角色。實(shí)際上，參拍的兩家房企之間有著千絲萬縷的聯(lián)系。

拿下該地塊后，海開控股在公眾號發(fā)布了一則喜報：地塊的獲取進(jìn)一步完善了海開控股“一核兩翼多元”的戰(zhàn)略布局，推動公司規(guī)模實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，助力區(qū)域居住品質(zhì)再進(jìn)階。

最近，海開控股在海淀區(qū)的拿地勢頭很是猛。

5月28日，海開控股旗下北京海開云創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司剛剛以42.3億元拿下海淀清河的一宗綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地，海開控股將在這里打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)總部園。

短短7天時間，海開控股已經(jīng)斥資超120億將海淀區(qū)兩宗地塊收入囊中。

神秘地產(chǎn)大亨

海開控股成立于2001年12月，法定代表人為馬光華，由6名股東共同持有。北京翠微集團(tuán)有限責(zé)任公司持股37.27%、北京市海淀區(qū)國有資本運(yùn)營有限公司持股33.51%、北京京門興?？萍技瘓F(tuán)有限公司持股25.47%、北京市海淀區(qū)國有投資經(jīng)營有限公司（簡稱“海國投”）持股2.56%、北京海淀置業(yè)集團(tuán)有限公司持股0.6%，北京威凱建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司持股0.6%。

除了海國投，另外5位股東的實(shí)際控制人均為北京市海淀區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（簡稱“海淀區(qū)國資委”）。

最后，海開控股的實(shí)際控制人指向海淀區(qū)國資委，受益股份97.37%。

值得注意的是，2021年2月至今，海開控股的注冊資本經(jīng)歷了6次增加，從最初的19000萬元人民幣增加至121830.7204萬元人民幣，3年時間增加了6倍還多。

瓊海南陽瑞華成立于2009年9月，法定代表人為陳澤揚(yáng)，由海南萬國投資有限責(zé)任公司和咸陽長濤電子科技有限公司（簡稱“長濤電子”）分別持有99%和1%股份。

再向上穿透發(fā)現(xiàn)，前者的控股股東為八大處控股集團(tuán)有限公司（簡稱“八大處控股”），八大處控股由北京京門興?？萍技瘓F(tuán)有限公司（簡稱“京門興海”）和北京萬景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡稱“萬景房地產(chǎn)”）分別持有51%和49%。而京門興海由海淀區(qū)國資委100%持有，萬景房地產(chǎn)由張景明和譚中市兩人共同持有，持股比例分別為70%和30%。

長濤電子對瓊海南洋瑞華的占股很小，僅有1%，其在瓊海南洋瑞華成立之初就已認(rèn)繳出資，與瓊海南洋瑞華的成立日期是同一天。股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，長濤電子的的最終受益人為自然人趙宇飛，其最終受益股份為0.9951%。

最后，瓊海南洋瑞華的實(shí)際控制人也指向了海淀區(qū)國資委，受益股份50.49%。兩位自然人張景明和譚中市在瓊海南洋瑞華的最終受益股份分別為33.96%和14.55%。

雖然瓊海南洋瑞華的實(shí)際控制人指向國資，但該公司的受益所有人卻是張景明個人。張景明、譚中市、趙宇飛三人的受益股份加起來為49.5%。

能與國資企業(yè)共同參股八大處控股，張景明的身份不可小覷。其曾對外投資5家公司，分別為天津潤景投資有限公司、長春康陽股份有限公司、北京宏城金泰投資有限公司、北京六里橋藍(lán)景麗家家具城有限公司、天津金宏恒泰科技中心（有限合伙），其中僅第一家公司存續(xù)，張景明在該家公司的持股比例為70%，另外4家公司均已吊銷或注銷。

張景明與八大處相關(guān)公司關(guān)系匪淺。在今年4月之前，張景明還是八大處控股的副董事長、北京八大處房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（簡稱“八大處房地產(chǎn)”）的董事。

而去年7月和今年2月，八大處房地產(chǎn)將張景明和萬景房地產(chǎn)等方告上法庭，案由是“有限合伙糾紛”。

天眼查顯示，2021年2月，海國投曾將所持八大處控股51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給京門興海，此次轉(zhuǎn)讓為承債式有償轉(zhuǎn)讓，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓款為6.51億元。至此，八大處控股的大股東從海國投變更為京門興海。

據(jù)北京市海淀區(qū)國有資本運(yùn)營有限公司2023年度債券報告，截至期末，其對八大處控股和海開控股的未收回金額分別為242.46億元和59億元，這部分資金均為海淀區(qū)國有資本運(yùn)營有限公司對上述兩家公司的借款。借款方對八大處控股的回款安排是：預(yù)計每年回款不得低于40億元。

遇冷背后

從永豐南項(xiàng)目的地理位置和周邊配套來看，此地塊屬于海淀區(qū)現(xiàn)存的不可多得的優(yōu)質(zhì)地塊。項(xiàng)目位于海淀區(qū)中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)、永豐產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)，地塊配套完善，周邊學(xué)校和醫(yī)療服務(wù)健全，交通便利，毗鄰地鐵16號線。

土拍遇冷，除了高地價之外，或許與項(xiàng)目配有大量自持和無償移交的建設(shè)面積有關(guān)。這不僅考驗(yàn)開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力，對資金的要求更高。

資料顯示，永豐地塊是由2個住宅地塊和2個商業(yè)地塊組成的大型地塊，用地面積約8.95萬平方米，建筑規(guī)模約22.2萬平方米。其中住宅部分總建筑規(guī)模約為9.86萬平方米，容積率為2.2，控高45米，商業(yè)部分總建筑規(guī)模達(dá)到10多萬平方米。

首先，開發(fā)商需自持公建約8.4萬平方米，還需建設(shè)約2.6萬平方米公交場站等公服設(shè)施。

另外，競得人需建設(shè)1.39萬平方米，包括9000平方米公交中心站、1000平方米黨群服務(wù)中心平方米、450平方米社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)、1000平方米社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、300平方米社區(qū)助殘服務(wù)中心、1400平方米社區(qū)級公共文化設(shè)施、700平方米社區(qū)管理服務(wù)用房、70平方米公廁，上述設(shè)施均建于地上且不出讓，建成后無償移交相關(guān)部門。

該地塊的土拍結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，溢價率打破了15%上限，同時設(shè)定了溢價率分段指導(dǎo)價。當(dāng)溢價率低于15%時，項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價格為9.3萬元/平方米；觸及地價上限，溢價率最高可達(dá)20%，銷售指導(dǎo)價格則調(diào)整為9.6萬元/平方米。

綜合周邊新房和二手房，永豐南地塊9.3萬元的指導(dǎo)價處于中間位置。如中海富華里、幸福里潤園、棲海澐頌等新房銷售價約在每平方米8.2萬元-8.5萬元左右，二手房如海淀幸福里、首創(chuàng)天閱西山的掛牌價在每平方米8.3萬-10萬左右。

有業(yè)內(nèi)人士估算，永豐南地塊可用于出售的面積在十萬平方米左右，以9萬元/平方米的單價計算，總貨值約90億。