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北京進(jìn)深 徐迪 海淀上半年樓市異常熱鬧。

功德寺雙子清盤在即，接檔的朱房雙子盤目前正在認(rèn)籌中，小道消息稱已有上百組客戶。

再往北，還有永豐雙子盤，永豐南的海開頤海澐頌自3月份開盤以來(lái)持續(xù)位列成交榜TOP3，目前網(wǎng)簽去化超六成，累計(jì)成交金額接近52億元。

而早在1月份就已開盤的保利建工嘉華天珺，目前網(wǎng)簽172套，全盤去化率不到14%。

成交均價(jià)約8.55萬(wàn)元㎡；網(wǎng)簽金額總計(jì)14.9億元，約為拿地成本的17%。

值得一提的是，172套網(wǎng)簽中，有113套為開盤前兩個(gè)月完成的。自3月份頤海澐頌以及功德寺項(xiàng)目開盤以來(lái)，近3個(gè)月，嘉華天珺只有不到60套網(wǎng)簽。

這個(gè)成績(jī)，在一派火熱的海淀樓市，可以用“慘淡”形容。

嘉華天珺地塊于2024年7月份成交，由保利發(fā)展+北京建工以總價(jià)89.01億元競(jìng)得，溢價(jià)率3.5%，住宅部分成交樓面均價(jià)約5.96萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為9萬(wàn)元/平方米。

嘉華天珺項(xiàng)目總占地7.9萬(wàn)m2，東區(qū)容積率2.0，規(guī)劃16棟6-15F住宅；西區(qū)容積率1.7，10棟樓均為11層以下洋房產(chǎn)品。

項(xiàng)目開發(fā)主體為北京建保豐筑置業(yè)有限公司，由保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京建工房產(chǎn)分別持股60%和40%。劉喜濤擔(dān)任該項(xiàng)目總經(jīng)理。

有消息稱，保利發(fā)展職工監(jiān)事，董事會(huì)辦公室副總經(jīng)理李紅亮已出任保利地產(chǎn)北京總經(jīng)理。但目前天眼查顯示，保利北京公司和建保豐筑置業(yè)的經(jīng)理仍為劉喜濤。

1月1日，嘉華天珺東區(qū)取得預(yù)售許可證，共852套住宅，備案均價(jià)8.2萬(wàn)-9.7萬(wàn)/㎡。開盤價(jià)在8.3-8.8萬(wàn)/㎡區(qū)間。

4月5日，西區(qū)10棟洋房取得預(yù)售許可證，共424套住宅，總建面約4.72萬(wàn)㎡，擬售均價(jià)在8.7萬(wàn)-9.3萬(wàn)元/㎡區(qū)間。

目前網(wǎng)簽房源均位于東區(qū)，西區(qū)暫無(wú)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

1月13日晚間，嘉華天珺首批開盤共推出410套房源在線開盤，據(jù)官方發(fā)布的項(xiàng)目銷售情況，首開共鎖定322套，銷售金額約31.66億元。

當(dāng)時(shí)有報(bào)道稱，針對(duì)部分比較火爆的戶型，例如比較稀缺的88戶型，嘉華天珺推出了優(yōu)先選房政策，購(gòu)房者可預(yù)交50萬(wàn)提前30秒進(jìn)入選房系統(tǒng)，大概率可以選到想要的樓號(hào)與房源。

據(jù)稱有近百人參與了優(yōu)先選房，結(jié)果還是存在多人選中同一套房源的情況。

對(duì)比實(shí)際網(wǎng)簽情況，只能說(shuō)，認(rèn)籌客戶轉(zhuǎn)簽折損率有點(diǎn)高，5個(gè)月的時(shí)間，網(wǎng)簽/認(rèn)購(gòu)=53%。

整體來(lái)看，嘉華天珺東區(qū)16棟樓呈扇形分布，與西區(qū)之間形成一塊凹狀，西北方向冬季迎風(fēng)面比較大。

此外，項(xiàng)目南側(cè)是中關(guān)村三小科技園分校，北側(cè)有中科三幼兒西北旺分園，西南邊有一處關(guān)帝廟，南側(cè)規(guī)劃的社會(huì)停車場(chǎng)，小區(qū)上方偶爾有飛機(jī)航線經(jīng)過(guò)，以上影響主要是車流、人流集中帶來(lái)的噪音影響。

同時(shí)，周邊有不少在建工程，或產(chǎn)生粉塵和噪音問題。

內(nèi)部不利因素主要包括東區(qū)大門面向丁字路口，大門旁有出租汽車站，小區(qū)門口經(jīng)過(guò)車兩較多，人流量也相對(duì)較大，靠近大門房源會(huì)有聲光影響。

戶型主力建面99m2三居和134m2四居戶型，127m2高層房源，樓王棟172m2平層大四居，以及少量88m2邊戶。

海淀“黑科技空間”不大，嘉華天珺的得房率已經(jīng)算高的了，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)得房率在78%以上，特別是西區(qū)洋房，最高接近85%。

加上贈(zèng)送面最低80%起步，最高可達(dá)87-88%。