北京進(jìn)深 徐迪 海淀上半年樓市異常熱鬧。
功德寺雙子清盤(pán)在即,接檔的朱房雙子盤(pán)目前正在認(rèn)籌中,小道消息稱已有上百組客戶。
再往北,還有永豐雙子盤(pán),永豐南的海開(kāi)頤海澐頌自3月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)持續(xù)位列成交榜TOP3,目前網(wǎng)簽去化超六成,累計(jì)成交金額接近52億元。
而早在1月份就已開(kāi)盤(pán)的保利建工嘉華天珺,目前網(wǎng)簽172套,全盤(pán)去化率不到14%。
成交均價(jià)約8.55萬(wàn)元㎡;網(wǎng)簽金額總計(jì)14.9億元,約為拿地成本的17%。
值得一提的是,172套網(wǎng)簽中,有113套為開(kāi)盤(pán)前兩個(gè)月完成的。自3月份頤海澐頌以及功德寺項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái),近3個(gè)月,嘉華天珺只有不到60套網(wǎng)簽。
這個(gè)成績(jī),在一派火熱的海淀樓市,可以用“慘淡”形容。
嘉華天珺地塊于2024年7月份成交,由保利發(fā)展+北京建工以總價(jià)89.01億元競(jìng)得,溢價(jià)率3.5%,住宅部分成交樓面均價(jià)約5.96萬(wàn)元/平方米,銷售指導(dǎo)價(jià)為9萬(wàn)元/平方米。
嘉華天珺項(xiàng)目總占地7.9萬(wàn)m2,東區(qū)容積率2.0,規(guī)劃16棟6-15F住宅;西區(qū)容積率1.7,10棟樓均為11層以下洋房產(chǎn)品。
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體為北京建保豐筑置業(yè)有限公司,由保利(北京)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和北京建工房產(chǎn)分別持股60%和40%。劉喜濤擔(dān)任該項(xiàng)目總經(jīng)理。
有消息稱,保利發(fā)展職工監(jiān)事,董事會(huì)辦公室副總經(jīng)理李紅亮已出任保利地產(chǎn)北京總經(jīng)理。但目前天眼查顯示,保利北京公司和建保豐筑置業(yè)的經(jīng)理仍為劉喜濤。
1月1日,嘉華天珺東區(qū)取得預(yù)售許可證,共852套住宅,備案均價(jià)8.2萬(wàn)-9.7萬(wàn)/㎡。開(kāi)盤(pán)價(jià)在8.3-8.8萬(wàn)/㎡區(qū)間。
4月5日,西區(qū)10棟洋房取得預(yù)售許可證,共424套住宅,總建面約4.72萬(wàn)㎡,擬售均價(jià)在8.7萬(wàn)-9.3萬(wàn)元/㎡區(qū)間。
目前網(wǎng)簽房源均位于東區(qū),西區(qū)暫無(wú)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。
1月13日晚間,嘉華天珺首批開(kāi)盤(pán)共推出410套房源在線開(kāi)盤(pán),據(jù)官方發(fā)布的項(xiàng)目銷售情況,首開(kāi)共鎖定322套,銷售金額約31.66億元。
當(dāng)時(shí)有報(bào)道稱,針對(duì)部分比較火爆的戶型,例如比較稀缺的88戶型,嘉華天珺推出了優(yōu)先選房政策,購(gòu)房者可預(yù)交50萬(wàn)提前30秒進(jìn)入選房系統(tǒng),大概率可以選到想要的樓號(hào)與房源。
據(jù)稱有近百人參與了優(yōu)先選房,結(jié)果還是存在多人選中同一套房源的情況。
對(duì)比實(shí)際網(wǎng)簽情況,只能說(shuō),認(rèn)籌客戶轉(zhuǎn)簽折損率有點(diǎn)高,5個(gè)月的時(shí)間,網(wǎng)簽/認(rèn)購(gòu)=53%。
整體來(lái)看,嘉華天珺東區(qū)16棟樓呈扇形分布,與西區(qū)之間形成一塊凹狀,西北方向冬季迎風(fēng)面比較大。
此外,項(xiàng)目南側(cè)是中關(guān)村三小科技園分校,北側(cè)有中科三幼兒西北旺分園,西南邊有一處關(guān)帝廟,南側(cè)規(guī)劃的社會(huì)停車(chē)場(chǎng),小區(qū)上方偶爾有飛機(jī)航線經(jīng)過(guò),以上影響主要是車(chē)流、人流集中帶來(lái)的噪音影響。
同時(shí),周邊有不少在建工程,或產(chǎn)生粉塵和噪音問(wèn)題。
內(nèi)部不利因素主要包括東區(qū)大門(mén)面向丁字路口,大門(mén)旁有出租汽車(chē)站,小區(qū)門(mén)口經(jīng)過(guò)車(chē)兩較多,人流量也相對(duì)較大,靠近大門(mén)房源會(huì)有聲光影響。
戶型主力建面99m2三居和134m2四居戶型,127m2高層房源,樓王棟172m2平層大四居,以及少量88m2邊戶。
海淀“黑科技空間”不大,嘉華天珺的得房率已經(jīng)算高的了,項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)得房率在78%以上,特別是西區(qū)洋房,最高接近85%。
加上贈(zèng)送面最低80%起步,最高可達(dá)87-88%。
來(lái)源:進(jìn)深
作者:徐迪
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