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文/北京進(jìn)深  嚴(yán)明會(huì)

開(kāi)盤(pán)23天，中鐵建花語(yǔ)璟云的網(wǎng)簽破十了。

比它晚開(kāi)盤(pán)的招商朝棠攬閱二期，網(wǎng)簽量已反超它。

花語(yǔ)璟云，是中鐵建地產(chǎn)闊別三年，重回北京的關(guān)鍵一子。

但以目前花語(yǔ)璟云的樓面價(jià)和售價(jià)來(lái)測(cè)算，中鐵建地產(chǎn)這次可能不賺錢(qián)。

站在中鐵建地產(chǎn)回歸大本營(yíng)的戰(zhàn)略角度，北方公司總經(jīng)理?xiàng)罴?xì)初的這場(chǎng)戰(zhàn)役，打得并不漂亮。

不賺錢(qián)的背后，或許是楊細(xì)初背后團(tuán)隊(duì)在投拓上的失誤。

這塊地的樓面價(jià)被抬太高了，土拍現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)歷了215輪叫價(jià)，溢價(jià)率達(dá)到22%，樓面價(jià)3.58萬(wàn)/㎡，但中鐵建地產(chǎn)還是心甘情愿將它囊入懷中。

往更遠(yuǎn)的考慮，重回北京第一槍“啞火”以后，楊細(xì)初向總部申請(qǐng)?jiān)诰┠玫貙⒏y了。

此前，楊細(xì)初一直是在上海戰(zhàn)場(chǎng)。

八年前，他曾是上海中鐵京賢房地產(chǎn)總經(jīng)理。而后，他一步步晉升，到中鐵建華東公司副總經(jīng)理、滬通事業(yè)部總經(jīng)理。

2024年以后，楊細(xì)初從華東轉(zhuǎn)戰(zhàn)北方區(qū)域。

在中鐵建地產(chǎn)體系里，中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司存在感很低，2023年的凈利潤(rùn)只有287.17萬(wàn)元。這或許也是集團(tuán)將他調(diào)來(lái)的原因之一。

走馬上任后，楊細(xì)初欲苦練內(nèi)功，開(kāi)創(chuàng)北方公司發(fā)展新局面。

理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。楊細(xì)初進(jìn)京的第一戰(zhàn)并不順?biāo)臁?/span>

2025年1-6月，中鐵建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入121.48億元，同期凈利潤(rùn)為9077.42萬(wàn)元。楊細(xì)初或許最為擔(dān)心，北京區(qū)域是否拖累集團(tuán)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的后腿？

更何況，現(xiàn)在很多房企內(nèi)部都開(kāi)啟了優(yōu)化裁員，以及末位淘汰制，區(qū)域總并不好坐。

01

8月24日，帝都人民等來(lái)了中鐵建花語(yǔ)璟云開(kāi)盤(pán)。它首批推售房源113套，官宣開(kāi)盤(pán)去化率80%，也就是90套左右。

至于這份海報(bào)是否有水分，或者只有楊細(xì)初等高管心里最為清楚。

截至9月16日，花語(yǔ)璟云完成11套網(wǎng)簽。

網(wǎng)簽破十的代價(jià)是“讓利”。花語(yǔ)璟云成交均價(jià)5.86萬(wàn)元/㎡，它的預(yù)售價(jià)為6.47-6.79萬(wàn)元/㎡。

花語(yǔ)璟云東側(cè)的云璟攬閱，是招商蛇口的項(xiàng)目。后者在去年10月底拿地，今年3月開(kāi)盤(pán)，共367套房源，目前網(wǎng)簽239套，成交均價(jià)5.8萬(wàn)元/㎡。

一路之隔，兩項(xiàng)目的地價(jià)，差出7200/㎡。招商云璟攬閱的樓面價(jià)是2.86萬(wàn)/㎡，但花語(yǔ)璟云的樓面價(jià)3.58萬(wàn)/㎡。

按照云璟攬閱5.8萬(wàn)/㎡的成交均價(jià)，如果追求差不多的利潤(rùn)水平，花語(yǔ)璟云至少需要賣(mài)到6.5萬(wàn)元/㎡。

但眼下，花語(yǔ)璟云卻未能站上6萬(wàn)/㎡，兩者房子成交價(jià)僅相差600元/平米。

而且，花語(yǔ)璟云后續(xù)能否扛住這個(gè)價(jià)格還是一個(gè)未知數(shù)。

為了跟隔壁招商云璟攬閱的產(chǎn)品定位做出差異化，花語(yǔ)璟云放棄了90平以下純剛需戶型，集中精力做好94-126㎡面積段。

但從未在北京“打過(guò)仗”的楊細(xì)初，并未在花語(yǔ)璟云產(chǎn)品上做太大的創(chuàng)新，小戶型直接照抄了云璟攬閱，甚至連隔壁案名都借鑒來(lái)了兩個(gè)字。

02

原本花語(yǔ)璟云是要在8月2日開(kāi)盤(pán)，但中鐵建把時(shí)間延后了22天。

同在通州，比花語(yǔ)璟云早拿地20天的招商蛇口另一個(gè)項(xiàng)目——朝棠攬閱，已經(jīng)開(kāi)始瘋狂出貨了。

一期（西區(qū)）7月20日開(kāi)盤(pán)，目前網(wǎng)簽295套，取證房源去化率超58%，成交均價(jià)5.81萬(wàn)元/㎡。

嘗到了小戶型的甜頭后，朝棠攬閱調(diào)整了二期（東區(qū)）方案，把原來(lái)的120㎡大戶型，都改成69㎡和89㎡的，總戶數(shù)增至394戶。

二期備案價(jià)6.6萬(wàn)元/㎡，較一期每平米高了將近1000元，并在8月30日火速開(kāi)盤(pán)。

比花語(yǔ)璟云晚開(kāi)盤(pán)的朝棠攬閱二期，目前網(wǎng)簽量超越前者，共計(jì)29套，成交均價(jià)5.98萬(wàn)元/㎡。

在通州，一步慢，就步步慢。

拖到了中建玖合的“運(yùn)河八子”面世，花語(yǔ)璟云的四個(gè)面積段——94平米、106平米、110平米和126平米，直接與中建玖合后排小戶型產(chǎn)品“撞車(chē)”。

無(wú)論是地段景觀優(yōu)勢(shì)、社區(qū)規(guī)模，還是贈(zèng)送尺度，運(yùn)河玖院在整個(gè)通州樓市都可謂一騎絕塵。

9月13日，中建運(yùn)河玖院取得預(yù)售許可證，共14棟住宅樓764套房源，擬售均價(jià)6.03萬(wàn)-7.94萬(wàn)元/㎡。

03

作為區(qū)域總，楊細(xì)初還擅長(zhǎng)調(diào)兵遣將。

此次，他派來(lái)一位“火槍手”——方兵，作為花語(yǔ)璟云項(xiàng)目總。

在北京市場(chǎng)，方兵也是一位“新兵”，他從天津調(diào)來(lái)。

方兵還曾是天津弘創(chuàng)置業(yè)經(jīng)理（目前，他均從這家項(xiàng)目公司中退出）。

現(xiàn)在，方兵的重心全撲在通州項(xiàng)目上，此前他所在的天津“后院”卻著火了。

6月，天津弘創(chuàng)置業(yè)被法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額23.3萬(wàn)元。它是中鐵建天津西派國(guó)印的項(xiàng)目公司。

天津弘創(chuàng)置業(yè)曾被渠道分銷(xiāo)公司告上法庭，索要傭金89317.4元。

更早之前的2020年，董某購(gòu)買(mǎi)天津弘創(chuàng)置業(yè)開(kāi)發(fā)的天津市河北區(qū)方秀道與華新大街交口國(guó)印欣苑XXX及底商商品房一套。

商品房交付后，他發(fā)現(xiàn)自家水管存在漏水情況無(wú)法正常使用。天津弘創(chuàng)置業(yè)維修過(guò)程中，因操作失誤，不慎將水管旁的地暖管砸壞，導(dǎo)致地暖無(wú)法使用。

經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)。購(gòu)房者將天津弘創(chuàng)置業(yè)告上法庭。最終，法院判決開(kāi)發(fā)商賠償董某地暖管維修費(fèi)用1000元。