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北京進深 徐迪 9月3日，北京第七輪供地清單發(fā)布，永安里舊改地塊在列。

這是本輪供地中住宅規(guī)模最大的一宗。

占地3.47公頃，規(guī)劃地上建面16.08萬㎡，容積率4.63，限高100米。

朝陽也是發(fā)狠了，東三環(huán)的太陽宮地塊才轉(zhuǎn)正，二環(huán)又拿出一件寶藏存貨。

該項目今年初經(jīng)歷過一次調(diào)規(guī)，住宅建筑規(guī)模增至10.9萬㎡，增加了1.9萬㎡。

地塊調(diào)規(guī)后，公眾反饋意見曾就住宅建筑規(guī)模增加合理性提出意見。

規(guī)劃主體回復表示，目前全市房地產(chǎn)市場寫字樓空置率有所上升，改善型居住產(chǎn)品需求有所增加?；趯κ袌鲒厔莸拿芮嘘P(guān)注，對永安里周邊區(qū)域開展市場調(diào)研。

調(diào)研中，企業(yè)均提出這一區(qū)域已多年未供應商品住宅，市場對該區(qū)域居住功能需求較為迫切，在不增加地上建筑規(guī)模、不突破其他規(guī)劃指標的前提下，適當增加一定比例住宅功能，可改善地區(qū)職住平衡，提升土地價值與市場活力。

基于此，有關(guān)單位就該地塊住宅規(guī)模調(diào)整開展了設計方案強排工作。

經(jīng)分析，住宅規(guī)模提高至10.9萬㎡具有可行性，且使戶型設計更加靈活，能夠提高住宅設計品質(zhì)，更好地滿足CBD區(qū)域人群的居住需求。

永安里地塊早在2024年第二輪和第五輪供地清單中就曾現(xiàn)身，延遲至今還未正式掛牌。

2025年首度亮相，不知會引來哪家房企重金出手。

去年底中海麗金府所在的萬泉寺地塊底價超110億元，折合樓面價6.2萬元/㎡；

剛剛上架的太陽宮地塊，住宅部分起拍樓面價為6.77萬元/㎡；

位置上來講，永安里地塊更為核心。

不過萬泉寺地塊17.8萬㎡的地上建面全是住宅，而永安里地塊為住宅混合公建用地，除了10.9萬㎡住宅，還有5.2萬㎡規(guī)模的公建。

肥瘦相間，總價大概率定不到百億。

作為昔日北京第一居住區(qū)，永安里當年是為了安置天安門附近的拆遷戶而建的社區(qū)。

這個地段注定是要做終極改善盤的，按照戶均建面300㎡算，大概能有300多套供應。

非住宅部分包括：

社區(qū)衛(wèi)生服務中心1處，建筑面積原則上不大于5900㎡ ( 其中有A級急救工作站1處，建筑面積200㎡)；

文化展示空間1處，建筑面積1500㎡，可作為基層公共文化設施向公眾開放使用。

社區(qū)商業(yè)設施1處，建筑面積300㎡；

密閉式垃圾清潔站1處，建筑面積170㎡；

特勤消防站1處，建筑面積不大于5000㎡ ( 建筑規(guī)模單獨核算)；

另安排其他公共配套用房1處，建筑面積2000㎡。

此外含地下末端物流設施建筑面積200㎡；

地下110kv變電站1處，建筑面積5000㎡。

地塊位于長安街南側(cè)、建國門外大街，靠近東二環(huán)，距離天安門不到五公里。

緊鄰地鐵1號線和在建17號線換乘站永安里站，往東一站建國門，往西一站是國貿(mào)。

第一使館區(qū)+CBD兩大熱門板塊疊加的位置，珍稀程度可想而知。

周邊有日壇公園、首都兒科研究所、國貿(mào)商城、世貿(mào)天階、貴友大廈、賽特購物中心等，生活配套成熟，商業(yè)商務氛圍濃厚，教育、醫(yī)療配套豐富。

從規(guī)模來看，占地面積不大，容積率高達4.3，預計將建成超高層建筑。

加上地塊用途為商住綜合，很有可能低層配建為商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)，高層做住宅。

周邊近年無新住宅供應，附近樓齡10年以內(nèi)掛牌二手房房源不多。

2015年柏悅府二手房價格突破約20萬/平方米；

尊悅光華近日一套東北向房源掛牌價11.2萬/平方米。

其余一些老破小房源價格區(qū)間從6萬-16萬的都有，近期隨著北京住宅成交回暖，部分房價也有所上調(diào)。

規(guī)劃方面，項目排布充分考慮地下軌道區(qū)間穿越對地塊的影響，在建筑布局上，將主要住宅區(qū)域設置在距離軌道30米范圍之外，直接減小軌道振動對住宅的影響。

同時，地鐵軌道已經(jīng)采用了液態(tài)阻尼鋼彈簧浮置板道床等特殊高等級減振措施，臨近住宅在設計時還將根據(jù)基于實測數(shù)據(jù)的噪聲、振動影響分析報告進行振動影響分析，并依據(jù)分析結(jié)果采取合理的結(jié)構(gòu)減（隔）振措施，使本項目的住宅樓棟可達到相關(guān)國家標準的要求。

規(guī)劃方案還對項目風貌提出了相關(guān)要求，后續(xù)供地后，在方案設計階段將會同相關(guān)部門，加強建筑風貌的研究，打造高品質(zhì)項目。

主管部分也表示，待項目入市后，在方案審查階段，將按程序加快方案審查工作，對設計方案嚴格把關(guān)，確保呈現(xiàn)高品質(zhì)項目，優(yōu)化城市形象、提升區(qū)域活力。