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文/樂居財經(jīng) 張林霞

上海房貸利率新一輪調(diào)整落地，不再區(qū)分首套和二套住房。

近期，上海市6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》。上?！?·25”樓市新政落地四天后，多家銀行迅速對商業(yè)性個人住房貸款利率工作進行優(yōu)化調(diào)整。

工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行等超20家銀行的上海市分行通過官方微信公眾號發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制的公告》，宣布調(diào)整房貸利率，該政策于9月1日正式實施。具體調(diào)整內(nèi)容如下：

新增房貸方面：上海商業(yè)性個人住房貸款利率不再區(qū)分首套和二套，每位客戶商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平，將根據(jù)上海市市場利率定價自律機制要求，并結(jié)合銀行經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素合理確定。

存量房貸方面：存量房貸利率加點值高于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30BP的，可申請調(diào)整加點值，重新約定的加點值不低于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30BP。

以中國人民銀行8月20日發(fā)布的5年期以上LPR為3.5%計算，即利率高于3.36%就可以申請調(diào)低存量房貸利率。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，步入8月，上海房地產(chǎn)市場季節(jié)性淡季特征持續(xù)凸顯。2025年8月上海新房供應(yīng)面積19.12萬平方米，環(huán)比下降49%，成交面積28.54萬平方米，環(huán)比下降28.32%，成交均價84193元/平方米，環(huán)比上升6.7%。

從區(qū)域市場表現(xiàn)來看，分化格局進一步加劇。核心區(qū)域高端市場表現(xiàn)強勁，價格堅挺，去化速度較快；大部分外圍區(qū)域仍面臨去化壓力，價格調(diào)整幅度相對較大。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，改善型及高端房源成交占比持續(xù)提升，剛需產(chǎn)品則相對減少，反映出市場需求結(jié)構(gòu)正加速向品質(zhì)化、改善型轉(zhuǎn)變。

上海易居研究院副院長嚴躍進表示，此次政策調(diào)整恰逢“金九銀十”銷售旺季，有望進一步激活市場交易。同時，取消首套房和二套房的利率差異，不僅降低了購房成本，還體現(xiàn)了對改善型住房需求的支持。

嚴躍進還指出，上海房地產(chǎn)市場近年表現(xiàn)優(yōu)于全國基本面，新政有望進一步活躍市場。

招聯(lián)首席研究員董希淼認為，未來一段時間，上海市二套房貸利率將會有所下行，更加接近首套房貸利率。這將有助于進一步減少居民房貸利息支出、減輕居民住房消費負擔，進而提振居民住房消費的意愿和能力，從需求側(cè)發(fā)力促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

金融監(jiān)管政策資深專家周毅欽表示，上海此次優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，不再區(qū)分首套和二套，一定程度上繼續(xù)減輕居民的購房利息負擔，特別是即將迎來“金九銀十”銷售旺季，對促進房屋成交量有積極影響。

上海金融與發(fā)展實驗室首席專家、主任曾剛表示上海取消首套、二套利率定價差異，意味著把此前的“利率加點的結(jié)構(gòu)性門檻”改為了“更市場化的逐筆定價”。

監(jiān)管通過“自律機制 機構(gòu)自主”取代一刀切差異化，意在穩(wěn)定預(yù)期、規(guī)范競爭、留給銀行更大風控與報價空間。這是一次“以市場化定價替代標簽化差別”的微調(diào)，有助于優(yōu)化價格機制與客戶體驗，對成交影響溫和正向。