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上海進(jìn)深 張林霞 9月4日，上海2025年第七批土地拍賣(mài)共推出5宗地塊，起拍總金額達(dá)98.67億元。

此次出讓中，寶山羅店、青浦新城、閔行顓橋及普陀真如的4宗地塊，均于上午完成競(jìng)價(jià)落槌；而吸引參拍企業(yè)數(shù)量最多的楊浦濱江地塊，其最終結(jié)果則在下午公布。

一、楊浦區(qū)N090601單元I4-01地塊：“江景”才是核心競(jìng)爭(zhēng)力
作為本批次僅有的濱江純住宅用地，該地塊一經(jīng)亮相便備受矚目。
據(jù)基礎(chǔ)指標(biāo)，此地塊為普通商品房用地，出讓面積1.65萬(wàn)平方米，容積率1.8，計(jì)容建筑面積近3萬(wàn)平方米，起始總價(jià)21.36億元，起始樓板價(jià)7.2萬(wàn)元/平方米。1.8的容積率搭配24米限高，預(yù)計(jì)將打造為低密洋房社區(qū)；40%的中小套型占比與4000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，也明確了其改善型住宅的定位。

二、普陀區(qū)W060401單元A03B-04、A03B-05地塊：副中心的進(jìn)階野心

這幅由兩個(gè)子地塊組成的住宅組團(tuán)，總出讓面積2.64萬(wàn)方，總建面6.6萬(wàn)方，起始總價(jià)46.46億元，起始樓板價(jià)7.03萬(wàn)元/㎡——單看起始總價(jià)，它是本批次最高的。

該地塊地處真如城市副中心核心區(qū)域，此片區(qū)正以“全新規(guī)劃、整體開(kāi)發(fā)”的模式推進(jìn)更新。兩個(gè)子地塊緊鄰河道與公共綠地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良；步行800米范圍內(nèi)，即可抵達(dá)在建的20號(hào)線真華路站，以及真如地鐵站周邊的商業(yè)集群，生活便捷度已初步顯現(xiàn)。5000元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，加之無(wú)中小套型占比限制且采用保障房貨幣化配建方式，擺脫了保障房配建的制約，讓開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上擁有了更大的發(fā)揮空間。

三、閔行區(qū)MHC10402單元24A-06A地塊：顓橋的低密度補(bǔ)充

該住宅用地出讓面積9321㎡，容積率1.6，計(jì)容建筑面積1.49萬(wàn)方，起始總價(jià)4.91億元，起始樓板價(jià)3.3萬(wàn)元/㎡。1.6的容積率搭配50米限高，未來(lái)有望打造低密度疊加或聯(lián)排產(chǎn)品；30%的中小套型占比與3000元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，使其更偏向于區(qū)域改善型住宅的補(bǔ)充。

四、寶山區(qū)BSP0-2102單元多地塊組合：美蘭湖的低密度補(bǔ)充

該地塊是本批次體量最大的一幅，由4個(gè)子地塊構(gòu)成，總出讓面積7.8萬(wàn)方，總建筑面積10.9萬(wàn)方，起始總價(jià)23.23億元，起始樓板價(jià)2.13萬(wàn)元/㎡。1.2-1.6的容積率與40-60米的限高，決定了其將被打造為大型低密度社區(qū)；30%的中小套型占比搭配2500元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，精準(zhǔn)定位區(qū)域剛改客群。

五、青浦區(qū)QPC1-0009單元75-04地塊：青浦新城的商住平衡術(shù)

這幅商住混合用地出讓面積9690㎡，容積率1.8，計(jì)容建面1.74萬(wàn)方，起始總價(jià)2.7億元，起始樓板價(jià)1.55萬(wàn)元/㎡。85%住宅+15%商業(yè)的配比，60米限高，40%中小套型占比+2000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的商住平衡能力。