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北京進(jìn)深 徐迪 9月8日，取得規(guī)劃許可證的半個(gè)月后，中海瑞文里補(bǔ)發(fā)了公眾反饋意見(jiàn)。

項(xiàng)目所在的西黃村648、649、650地塊，設(shè)計(jì)方案于7月15日-30日期間進(jìn)行公示。

8月22日起，648及650兩幅住宅子地塊陸續(xù)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并于9月初開(kāi)放了樣板間。

遲來(lái)的反饋意見(jiàn)共17條，歸為9類(lèi)，主要集中于建筑間距、1號(hào)住宅樓單元數(shù)設(shè)置、防火設(shè)計(jì)等問(wèn)題。

這其中，比較矛盾的一條是關(guān)于1號(hào)樓單元設(shè)置的問(wèn)題。

650地塊1號(hào)樓位于地塊東北角，建筑長(zhǎng)度為73.1米，高度為27.1米，頂層設(shè)置退臺(tái)，退臺(tái)高度為30.1米，為板式建筑。

在回復(fù)中，建設(shè)單位先是明確：

依據(jù)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》相關(guān)要求，合理控制沿街界面的長(zhǎng)度和高度，與城市界面相協(xié)調(diào)，避免建筑體量過(guò)長(zhǎng)過(guò)高，形成高大封閉的沿街界面，對(duì)城市街道產(chǎn)生壓迫感，當(dāng)建筑高度在18-36米時(shí)，住宅單一方向?qū)挾炔灰顺^(guò)四個(gè)單元。

然后再看1號(hào)樓的指標(biāo)：

本項(xiàng)目按照招拍掛文件要求進(jìn)行方案整體設(shè)計(jì)，其中1號(hào)樓……長(zhǎng)度確定為73.1米，寬度確定為13.2米，共設(shè)置南北向5個(gè)單元，未形成高大封閉的沿街界面，不會(huì)對(duì)城市街道產(chǎn)生壓迫感。

規(guī)定不要超過(guò)4個(gè)單元，1號(hào)樓開(kāi)了5個(gè)單元，樓體長(zhǎng)度超過(guò)73米，哪來(lái)的結(jié)論“未形成高大封閉的沿街界面”？

更夸張的是1號(hào)樓北側(cè)的配套樓，總長(zhǎng)度將近90米的盒子。

根據(jù)設(shè)計(jì)方案，石景山區(qū)西黃村1606-648、649、650地塊項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示。

總建面12.9萬(wàn)㎡，其中地上9.87萬(wàn)㎡。

規(guī)劃建設(shè)16棟5-15F住宅樓、1棟幼兒園及8棟配套建筑。

其中，648、650地塊為居住用地，總建面約9.04萬(wàn)㎡，容積率1.6-1.7。

共16棟洋房+小高層，約820戶住宅，層高3米+。

主力面積段90㎡/110/131㎡，三居起步，小戶型居多，總價(jià)可控。

南北雙陽(yáng)臺(tái)，1.8米的大進(jìn)深，贈(zèng)送縮水的當(dāng)下，且看且珍惜。

邊戶有大面積飄窗，與陽(yáng)臺(tái)形成270度轉(zhuǎn)角視野，采光拉滿。

從樣板間來(lái)看，交付標(biāo)準(zhǔn)非常高。

兩地塊各有一棟首層架空，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的會(huì)所空間，但有大體量配套樓，提供社區(qū)文化設(shè)施等功能。

東區(qū)有一塊下沉綠化空間，挨著室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，形成一處比較集中的社區(qū)中央廣場(chǎng)。

這種接地氣的配套，更加符合剛需小區(qū)的定位。

中海新城這一波錨準(zhǔn)了剛需客群痛點(diǎn)。

主城區(qū)低總價(jià)新規(guī)盤(pán)，臨鐵、商業(yè)、書(shū)包，這個(gè)組合有多強(qiáng)，懂的都懂。

往南5公里的璟悅長(zhǎng)安、通州的朝棠攬閱，都是靠著小戶型優(yōu)勢(shì)一躍成為這個(gè)夏天的流量紅盤(pán)。

石景山西黃村項(xiàng)目所在地塊成交于6月5日，中海地產(chǎn)以底價(jià)45.23億元摘得，綜合樓面價(jià)2.75萬(wàn)元/平方米。

開(kāi)發(fā)主體北京鑫安興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為中海新城旗下，法定代表人、董事長(zhǎng)為付熙嵬，總經(jīng)理張欣。

作為中海在北京的兩大業(yè)務(wù)實(shí)體之一，中海新城多年來(lái)深耕石景山和西城兩大區(qū)域。

開(kāi)發(fā)有西城的京華玖序、都闕臺(tái)，石景山的寰宇天下天鏡、中海長(zhǎng)安玖章、中海長(zhǎng)安源境等項(xiàng)目。

整體來(lái)看，中海西黃村項(xiàng)目在產(chǎn)品上形成了豪宅+剛需的錯(cuò)位組合。

中海瑞文里以當(dāng)下最受熱捧的剛需小戶型出道。

作為離海淀最近的一個(gè)住宅項(xiàng)目，中海新城預(yù)計(jì)將以“低總價(jià) 好房子”的殺手锏狠狠收割一批京西剛需客群。

而北區(qū)的640公建地塊中海玉華玖章，則選擇走“小而美”的精品社區(qū)路線。

5棟住宅樓，104戶，主打改善大平層，主力157/㎡186㎡/239㎡。

每戶都有開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)+飄窗+景觀花池，私家梯廳外接防火挑檐卷出天際。頂配戶型還有挑空和超大露臺(tái)，贈(zèng)送滿格，全算下來(lái)基本能做到負(fù)公攤。

河景房、奢闊大門(mén)、中央景觀、架空層等應(yīng)有盡有，以此拉高溢價(jià)，做足利潤(rùn)。

西黃村項(xiàng)目位于蘋(píng)果園街道，地處五環(huán)與六環(huán)之間，臨近地鐵6號(hào)線楊莊站、西黃村站，距城市干道西五環(huán)、阜石路約1公里，交通便利。

西黃村板塊老小區(qū)較多，地塊東邊是曾經(jīng)熱銷(xiāo)的限競(jìng)房禧悅學(xué)府，共1179套，2022年6月交房，均價(jià)6.3萬(wàn)元/平。

板塊城市界面新舊交融，最大的優(yōu)勢(shì)是生活配套比較成熟。

周邊有北大附石景山學(xué)校、首師大附屬蘋(píng)果園中學(xué)、二十一世紀(jì)幼兒園等教育資源；

生活配套包括物美超市、山姆會(huì)員店、當(dāng)代商城、京西大悅城等；

醫(yī)療資源有首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京康復(fù)醫(yī)院、北京大學(xué)首鋼醫(yī)院。