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文/北京進深 林振興

帝都有一個新盤，開局很猛，但后勁卻不給力。

它就是住總山瀾賦。

4月18日開盤后，短短三天，它就有23套網(wǎng)簽，成交均價2.97萬元/㎡，基本是頂著3萬元的指導(dǎo)價成交。

眼下，將近5個月時間過去，山瀾賦的網(wǎng)簽量僅78套，成交均價降至2.92萬元/㎡，成交額2.75億元。

6月至8月，它每個月的網(wǎng)簽都是個位數(shù)。

雖然網(wǎng)簽速度慢了下來，但山瀾賦還是令住總地產(chǎn)賺得盆滿缽滿，并已收回地價款。

它所在地塊是住總地產(chǎn)于2024年10月中旬摘得，成交價2.46億元，住宅樓面價約1.18萬元/平方米。

山瀾賦的現(xiàn)狀，讓人忍不住想到住總在延慶的另一個樓盤——山瀾樾府。這個兄弟盤自2023年底開盤，至今才去化三成。

更令住總地產(chǎn)掌舵人劉連福頭疼的是，遠(yuǎn)郊盤的去化回款問題，也在影響企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)，上半年住總地產(chǎn)陷入了“增收不增利”。

01

在延慶新盤上，劉連福不斷搶速度。

山瀾賦拿地當(dāng)日，即發(fā)布項目案名，開放樣板間；去年11月9日公示項目設(shè)計方案。

緊接著12月11日，項目取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，舉行開工奠基儀式，正式進入建設(shè)階段。

今年4月15日，山瀾賦取證，7棟4-8層電梯洋房，共174套房源，主推115—135㎡三居四居。

它的贈送尺度不低。層高3米 ，南向通面寬陽臺 北向設(shè)備平臺，端戶有大尺度側(cè)邊飄窗。

戶型設(shè)計上，山瀾賦可圈可點。例如頂配135㎡，雖然做到四居，但衛(wèi)生間卻只有兩個。

該戶型是四面寬，動靜分離。比較不合理的是，進門卻是靜區(qū)，客人至少要走小10米，才到客廳。還有南面中間臥室做了兩扇門，這點也蠻奇特的。

雖然山瀾賦拼命快跑，但奈何后面“追兵”緊追不舍。

距離山瀾賦3公里，是中建方程的延慶新盤。

兩個項目體量、容積率相當(dāng)。中建方程延慶項目也很迅速，拿地1個月出方案，規(guī)劃9棟4-9F住宅樓，共318戶，戶均111平米，層高3.1-3.2米。

在贈送上，中建方程也很闊綽。

南有通面寬陽臺送一半面積，外接開敞挑空平臺全贈送；北側(cè)設(shè)備平臺全贈送。以5#樓建面140平米戶型為例，贈送面積在25平米以上。

在延慶，世園村三期也殺了出來。該項目主力戶型有94㎡、106㎡的三居和130㎡、140㎡的四居，層高3米，產(chǎn)權(quán)得房率在82.6%-86.7%。

八月，世園村網(wǎng)簽17套，位居延慶網(wǎng)簽榜第一，山瀾賦僅網(wǎng)簽了6套。甚至，住總延慶老盤——山瀾樾府上個月網(wǎng)簽都比山瀾賦多2套。

山瀾樾府也是劉連福需要面對的去化“老大難”。

目前，山瀾樾府網(wǎng)簽148套，成交均價28338.28元/㎡，成交額5.05億元，住總地產(chǎn)甚至還沒收回地價款（5.2億元）。

關(guān)鍵是，山瀾樾府是在2023年底就取證了，如今去化率僅32%左右。今年2月、4月、7月，該項目網(wǎng)簽均“掛0”。

隨著延慶“好房子”越來越多，山瀾樾府的去化壓力不言而喻。

02

自去年5月底走馬上任住總地產(chǎn)新董事長后，劉連福在北京猛刷存在感。

劉連福，最初在北京儀器廠工作。

而后，他又擔(dān)任北京住宅開發(fā)建設(shè)集團總公司房地產(chǎn)開發(fā)部銷售中心主任，住總地產(chǎn)副總經(jīng)理，住總置業(yè)董事長。

去年，住總集團擬對住總地產(chǎn)、住總置業(yè)進一步實施重組整合，擬由開發(fā)公司吸收合并置業(yè)公司，將置業(yè)公司現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)歸并到開發(fā)公司統(tǒng)一管理。

除了合并大動作，住總還上新了山瀾賦、國祥星宸、清樾府、青年ONE、芳華里、國祥譽等項目。

這些新盤多布局于昌平、密云、順義、延慶等地。不少樓盤由于區(qū)域熱度較低、競品較多造成分流等因素，導(dǎo)致項目去化不佳。

一些住總遠(yuǎn)郊盤，打起了“降價換量”的策略。

2023年、2024年、2025年1-3月，住總地產(chǎn)項目簽約銷售均價分別為4.24萬元/㎡、3.30萬元/㎡、2.69萬元/㎡。

甚至還有住總項目取證都一年了，網(wǎng)簽仍是0。

作為住總地產(chǎn)掌舵人，劉連福肩上去化回款的壓力不可謂不小。

今年上半年，面對財報上的數(shù)字，劉連?；蛟S并不滿意，住總地產(chǎn)陷入了“增收不增利”。

它的營收從2024上半年24.99億元上漲至2025上半年的27.63億元，凈利潤則從去年同期的1.46億元下降至今年上半年的6600.97萬元，同比減少超54%。

今年上半年，住總地產(chǎn)高達83.67%的資產(chǎn)負(fù)債率，也創(chuàng)了近年來的新高。

2022年-2024年末，住總地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為77.61%、75.62%、83.41%，愈加逼近警戒線，影響償債能力。

去年，住總地產(chǎn)一共拿了3宗地。

但今年直至9月初，劉連福才有所動作，住總地產(chǎn)與城建發(fā)展、北京建工聯(lián)手，以底價29億元拿下豐臺岳各莊地塊。而且，住總地產(chǎn)在豐臺項目上持股僅10%。

作為京城中小型房企，住總地產(chǎn)存量項目規(guī)模不大。評級報告顯示，截至2025年3月底，該公司并表口徑商品房剩余可售面積52.03萬平方米，規(guī)模優(yōu)勢不顯著。

得益于，住總地產(chǎn)在上半年未拿地，它的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額從去年6月底的-45.16億元，上漲至今年6月底的33.78億元。

住總地產(chǎn)在手的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額，從2024年6月底的12.34億元上漲至2025年6月底的35.95億元。

同期，該公司在建項目8個，尚需投資金額約81.93億元，未來一年內(nèi)擬投資金額27.65億元，后續(xù)項目建安支出存在一定壓力。

此外，截至2025年3月底，主要由一級開發(fā)和保障房業(yè)務(wù)形成的長期應(yīng)收款26.34億元，對住總地產(chǎn)形成較大的資金占用。

但好在，住總地產(chǎn)有一位“好爸爸”——住總集團。

截至2025年3月底，住總集團為住總地產(chǎn)提供的股東借款余額93.32億元，為住總地產(chǎn)提供的融資擔(dān)保余額106.51億元。

銀行授信方面，截至2025年3月底，住總地產(chǎn)獲得各大銀行授信總額為60.65億元，尚未使用額度為27.75億元。公司融資渠道中，債券和股東借款占比較高，銀行貸款規(guī)模相對較小。