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文/北京進深 徐迪

9月8日，海淀永豐H地塊0132地塊項目方案公示。

這是保利建工嘉華天珺西區(qū)，已于今年4月5日取得預售許可證，截至目前尚無網(wǎng)簽。

項目建設(shè)單位為北京建保豐筑置業(yè)有限公司，設(shè)計單位為北京弘石嘉業(yè)建筑設(shè)計有限公司。

按照現(xiàn)階段設(shè)計方案，項目建設(shè)用地面積2.76萬㎡，總建面7.39萬㎡，其中地上建面4.69萬㎡，地下2.7萬㎡。

容積率為1.7，建筑層數(shù)為地上11層，地下2層，建筑高度32.95米，綠地率30%。

對比調(diào)規(guī)前的總平圖，西地塊樓棟全部打亂重排了。

1、原來依地形而建的10棟樓，改為15棟，全部是正南正北的朝向。

2、從整排的行列式，改為點狀排布，邊戶房源大幅增加。

3、總戶數(shù)從424套增加至488套。

4、原預證下西區(qū)主力建面為99㎡/134㎡，戶均建面111㎡；

調(diào)整后戶均建面降至100㎡左右，134㎡戶型全部取消，改為88/99㎡小戶型。

5、門面做得更加漂亮，占地近千平的景觀造型。

一進鏤空式大門；二進中庭廣場，有環(huán)形景墻；三進中央庭院，有多處景觀廊架。

此外在小區(qū)外圍打造多處景墻，提升社區(qū)整體顏值。

嘉華天珺地塊于2024年7月份成交，由保利發(fā)展 北京建工以總價89.01億元競得，溢價率3.5%，住宅部分成交樓面均價約5.96萬元/平方米，銷售指導價為9萬元/平方米。

項目開發(fā)企業(yè)為北京建保豐筑置業(yè)有限公司，由保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京建工房產(chǎn)分別持股60%和40%。

保利地產(chǎn)北京總經(jīng)理李紅亮出任項目公司法定代表人、董事、總經(jīng)理。

東區(qū)容積率2.0，規(guī)劃16棟6-15F住宅，共852套，總建面10.1萬㎡。

1月1日，嘉華天珺東區(qū)取得預售許可證，備案均價8.2萬-9.7萬/㎡。

目前網(wǎng)簽212套，成交均價8.52萬元/㎡。

4月5日，西區(qū)424套住宅取證，總建面約4.72萬㎡，擬售均價在8.7萬-9.3萬元/㎡區(qū)間。

目前尚無網(wǎng)簽。

從網(wǎng)簽房源來看，88㎡/99㎡戶型共簽約168套，占比近八成；而134㎡大戶型僅賣出20多套。

同樣位于永豐板塊，比嘉華天珺晚3個月開盤的頤海澐頌，主力建面定在123㎡和110㎡，目前已完成540多套網(wǎng)簽，全盤去化72%。

成交單價，頤海澐頌9萬+，嘉華天珺8.5萬+。

本次調(diào)規(guī)，嘉華天珺大概也是想避開與頤海澐頌的正面競爭，主攻低總價小戶型產(chǎn)品，強調(diào)質(zhì)價比。

整體來看，嘉華天珺東區(qū)16棟樓呈扇形分布，與西區(qū)之間形成一塊凹狀，西北方向冬季迎風面比較大。

此外，項目南側(cè)是中關(guān)村三小科技園分校，北側(cè)有中科三幼兒西北旺分園，西南邊有一處關(guān)帝廟，南側(cè)規(guī)劃的社會停車場。

小區(qū)上方偶爾有飛機航線經(jīng)過，以上影響主要是車流、人流集中帶來的噪音影響。

同時，周邊有不少在建工程，或產(chǎn)生粉塵和噪音問題。

內(nèi)部不利因素主要包括東區(qū)大門面向丁字路口，大門旁有出租汽車站，小區(qū)門口經(jīng)過車輛較多，人流量也相對較大，靠近大門房源會有聲光影響。

主力建面99m2三居和134m2四居戶型，127m2高層房源，樓王棟172m2平層大四居，以及少量88m2邊戶。

海淀“黑科技空間”不大，嘉華天珺的得房率已經(jīng)算高的了，項目產(chǎn)權(quán)得房率在78%以上。

西區(qū)洋房得房率更高一些，加上贈送面最低80%起步，最高可達87-88%。