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財(cái)通證券發(fā)布研報(bào)稱，回顧香港房地產(chǎn)市場幾輪沉浮，核心驅(qū)動因素就是利率的波動，而港幣利率錨定的美元基準(zhǔn)利率的下行又是未來一段時(shí)間內(nèi)的確定性事件，配合寬松的房地產(chǎn)政策和邊際改善的供需格局，該行判斷香港房地產(chǎn)市場將有望迎來新一輪復(fù)蘇周期，而首先受益的即香港本土開發(fā)商，建議關(guān)注：恒基地產(chǎn)(00012)、嘉里建設(shè)(00683)、太古地產(chǎn)(01972)、新鴻基地產(chǎn)(00016)、恒隆地產(chǎn)(00101)。

財(cái)通證券主要觀點(diǎn)如下：

中國香港房地產(chǎn)市場已進(jìn)入政策驅(qū)動、結(jié)構(gòu)分化的新周期

2024年2月“撤辣”政策成為市場關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，驅(qū)動香港樓市呈現(xiàn)顯著的觸底反彈特征。根據(jù)香港土地注冊處的數(shù)據(jù)，新房和二手房成交量在2024年4月、11月和2025年的3月均出現(xiàn)成交小高峰，2024年全年一二手私宅成交53099宗，較2023年同比增長23.5%。成交價(jià)格上，新房與二手房的樓價(jià)均于2024年末至2025年初完成探底，并呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。庫存方面，根據(jù)香港差餉署數(shù)據(jù)，截止至2024年底私人住宅總存量為129.2萬套，由于銷售恢復(fù)整體去化周期有所下降，市場正從“高庫存壓力”轉(zhuǎn)向“供需動態(tài)平衡”。

本輪香港市場的復(fù)蘇是政策、利率與需求三大因素的共振

2024年2月后政策環(huán)境從抑制轉(zhuǎn)向全面刺激，帶動市場的第一輪恢復(fù)。而后由于美聯(lián)儲降息，帶動香港HIBOR、最優(yōu)惠利率下調(diào)。尤其在2025年5月，港元匯率走強(qiáng)觸發(fā)香港金管局四次入市干預(yù)，累計(jì)向市場注入1290億港元流動性，此舉動使得1個(gè)月HIBOR從3.98%跌至0.57%，由于香港房貸普遍采用“H按”(HIBOR+1.3%)，房貸利率低于租金回報(bào)率帶動市場進(jìn)一步回暖。此外在人才引進(jìn)計(jì)劃的作用下，2025年6月香港人口同比恢復(fù)增長，需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整持續(xù)貢獻(xiàn)增量購買力，幫助市場鞏固回穩(wěn)態(tài)勢。

周期判斷：階段性復(fù)蘇還是大周期拐點(diǎn)?

綜合量價(jià)及政策面信號，當(dāng)前香港房地產(chǎn)市場處于“觸底完成→溫和回升”的復(fù)蘇初期，主要特征包括：1)價(jià)格結(jié)束單邊下跌，跌幅收窄并結(jié)構(gòu)性企穩(wěn);2)成交量率先反彈，情緒指標(biāo)改善;3)政策導(dǎo)向從“防泡沫”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)市場”;4)領(lǐng)先指標(biāo)顯現(xiàn)：利率持續(xù)下調(diào);供給增多，庫存去化率提升;人口回正刺激需求等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：利率下行低于預(yù)期;市場過熱后的政策收緊風(fēng)險(xiǎn);供給增加超預(yù)期;人口吸引政策低于預(yù)期。