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北京進(jìn)深 徐迪 7月21日，北京住宅成交金額周榜出爐（7.14-7.20）。

首鋼璟悅長(zhǎng)安以1.4億元的成績(jī)排名全市第四位、石景山區(qū)首位，操盤(pán)手為杜林巍。

單周網(wǎng)簽22套，成交面積0.23萬(wàn)㎡，成交均價(jià)6.12萬(wàn)元/㎡。 

首鋼璟悅長(zhǎng)安7月5日開(kāi)盤(pán)，16棟住宅樓共計(jì)700套房源，擬售均價(jià)7.2萬(wàn)元/㎡。

開(kāi)盤(pán)1周后即有網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化，目前累計(jì)網(wǎng)簽72套，全盤(pán)去化超10%；

成交均價(jià)6.1萬(wàn)元/㎡，網(wǎng)簽金額總計(jì)4.51億元。

單看網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化速度，全北京除了海淀功德寺雙子，首鋼璟悅長(zhǎng)安算是最快的。

按這個(gè)流量，有望拿下本月單盤(pán)成交套數(shù)榜。

快速成交的背后，是價(jià)格方面的讓步。

每平米6.1萬(wàn)的均價(jià)，比預(yù)售價(jià)足足低了1萬(wàn)多。

可次看到，小區(qū)均價(jià)最低的12#樓為6.9萬(wàn)/㎡，首層房源6.64萬(wàn)元/㎡，也高于目前的成交均價(jià)。

而均價(jià)最高的6#樓，超過(guò)7.57萬(wàn)元/㎡，次頂層房源單價(jià)接近7.76萬(wàn)元/㎡。

所以85折是相對(duì)保守的說(shuō)法了。

從成交房源來(lái)看，集中在13#、14#樓，97戶型為主，除了已簽約部分，還有40套左右的預(yù)訂。

這兩棟樓在南側(cè)大門邊，樓間距大，采光和視野是全小區(qū)最開(kāi)闊的。

為了開(kāi)門紅造勢(shì)，好位置好戶型都只能賣到這個(gè)價(jià)位水平，后續(xù)房源的價(jià)格更難扛信。

璟悅長(zhǎng)安所在首鋼設(shè)備處收儲(chǔ)項(xiàng)目1617-0001、0003地塊成交于今年2月8日，由首鋼房地產(chǎn)以28.01億元底價(jià)摘得，住宅樓面價(jià)約3.2萬(wàn)元/㎡。

住宅地塊規(guī)劃16棟6-18F洋房+小高層，層高3米-3.1米。

產(chǎn)品面積段83㎡-133㎡區(qū)間，做出了11種戶型。

剛需產(chǎn)品為主，133戶型只在中央兩棟18層小高層邊戶，總共70多套；

其余均為110以下戶型，97㎡/107㎡兩種建面占比約80%。

在“好房子”打造上，璟悅長(zhǎng)安創(chuàng)造了“開(kāi)敞式內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)”的新名詞，實(shí)際上就是將封閉陽(yáng)臺(tái)按開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)報(bào)規(guī)，做成半賣半送的產(chǎn)品，增加建面使用率。

作為新規(guī)產(chǎn)品，項(xiàng)目有4棟樓做了首層局部架空層，兩道景觀大門，央景下沉?xí)?，外?000平米室內(nèi)健身房。

配置基本將“好房子”屬性拉滿了，但部分樓棟排布過(guò)密，18層總高近55米的樓層，南北間距僅10米左右，北排甚至只有9米出頭。

此外，小區(qū)里還罕見(jiàn)地出現(xiàn)了兩棟東西朝向的廂房：東西通透，南/北無(wú)窗，是老式塔樓常見(jiàn)的戶型。

分別是西南角的8#樓和東南角的16#樓，其中8#樓是項(xiàng)目里唯一的6層洋房。

16#樓西側(cè)還有十幾套階梯式戶型，東邊沒(méi)窗戶，北邊只有衛(wèi)生間和廚房有窗；客廳西向陽(yáng)臺(tái)。

產(chǎn)品方面，整體看來(lái)贈(zèng)送面積不少。

根據(jù)戶型不同，東南西北均有陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深約1.7米，從戶型圖來(lái)看，完全是結(jié)構(gòu)內(nèi)建筑；另有側(cè)邊飄窗+轉(zhuǎn)角飄窗等。

陽(yáng)臺(tái)雖然沒(méi)做到通面寬，但南北都有，加上大尺度飄窗，端戶房源為轉(zhuǎn)角飄窗、一整面?zhèn)冗咃h窗。

使用率預(yù)計(jì)能達(dá)到85-90%，當(dāng)前石景山新盤(pán)的天花板，80平戶型可做出小三居。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體北京首景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2025年3月，注冊(cè)成本1億元，北京首鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%持股。

首鋼地產(chǎn)主要在建房地產(chǎn)項(xiàng)目在北京、重慶、貴陽(yáng)，總投資額為187.11億元，已投資額113.57億元。

璟悅長(zhǎng)安所在地塊屬于新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)東南區(qū)范圍，是未來(lái)石景山區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要載體空間和文化、體育、休閑活動(dòng)集聚區(qū)。

商業(yè)方面有京西大悅城、環(huán)宇薈、喜隆多、六工匯、山姆會(huì)員店等；

醫(yī)療方面有石景山醫(yī)院、朝陽(yáng)醫(yī)院京西分院、301、302醫(yī)院等三甲醫(yī)院；

教育方面，一諾國(guó)際幼兒園、北京市豐臺(tái)一幼、北京市十一學(xué)校石景山學(xué)校、石景山區(qū)北辛安小學(xué)、北京市石景山區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)等。

以首鋼為核心，石景山擁有大量的老破小，且商品房較少。

隨著近幾年的城市更新，城市界面改善的同時(shí)，板塊新房出現(xiàn)集中放量，包括中海長(zhǎng)安源境和長(zhǎng)安玖章，都是中海新城操盤(pán)的項(xiàng)目。

稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的還有中海寰宇天下天鏡、首鋼建投+招商蛇口+香港置地聯(lián)合開(kāi)發(fā)的元璽等項(xiàng)目。

流量都比較一般，開(kāi)盤(pán)一年多快兩年，去化一半左右。

成交均價(jià)長(zhǎng)安源境在6.2萬(wàn)左右，長(zhǎng)安玖章7.7萬(wàn)，另外兩個(gè)項(xiàng)目在7.2萬(wàn)左右。

璟悅長(zhǎng)安位置上離地鐵更近，又是好房子產(chǎn)品，單價(jià)6.1萬(wàn)，算是給中海新城這個(gè)區(qū)位壟斷者當(dāng)頭一棒。